경의선, 인천공항철도 개통 등으로 주목을 받고 있는 홍대상권은 신촌, 이대와 함께 서울시내 서북부를 대표하는 대학상권이라 할 수 있다.
80년대 홍익대학교가 미술대학으로 특성화되고 지하철2호선이 양화로를 지나가게 되면서 홍대상권은 본격적으로 성장하기 시작했다. 경기 침체로 한때 고전을 겪었지만 99년 당산철교가 재개통되고 주변에 대형오피스텔과 업무시설들이 들어서면서 기존의 홍대 정문 앞 상권은 예전보다 더 활기를 띄는 모습을 보여 왔다. 특히 지난2001년 무허가건물이 즐비했던 새물결1길에 걷고 싶은 거리가 조성되고 일방도로, 중앙로터리, 가로수, 무대공연장 등이 설치되면서 현재는 서울시내에서 외부 유입인구가 가장 많은 상권으로 탈바꿈한 상태이다.
1990년대 초반, 압구정상권을 이용하던 신세대 오렌지족들이 홍대 쪽으로 모이며 고급 카페 밀집 구역인 피카소거리가 생겼고 1990년대 후반부터 연세대 어학당 등에서 유입된 외국인들이 파티문화를 도입하면서 상권의 성장을 주도했다. 현재 테크노바, 라이브클럽 등으로 익히 알려지게 된 이곳은 1년 내내 젊은이들의 발길이 끊이지 않는 곳으로 유명하다.
홍대상권은 동쪽으로는 신촌, 서쪽으로는 상암월드컵경기장, 북서쪽으로는 연희동, 남쪽으로는 양화대교를 통해 당산동과 연결되며, 지하철2호선이 합정역을 지나 홍대-신촌-이대방향으로 이어진다. 다른 상권들에 비해 교통여건이 그리 좋은 편은 아니지만 경의선, 인천공항철도가 완공되면 그런 점들이 상당부분 개선될 것으로 보여 진다.
그중에서도 가장 유동인구가 많고 활기가 있는 곳은 6번출구앞 ‘카페파스쿠찌’매장에서 새물결1길과 만나는 ‘스킨푸드’ 매장이 있는 사거리까지와 우회전하여 스타벅스 매장까지의 ‘걷고싶은거리’(맵지도상 B)일 것이다. 대형음식점들과 패스트푸드, 커피숍 등이 주를 이루는 가운데 매장규모가 작은 자리들은 악세사리, 속옷, 화장품, 이동통신 등의 업종이 많은 것으로 파악되었다.
‘홍대입구주점’, ‘예촌’, ‘휴스턴비비큐’, ‘낙지촌’, ‘푸카푸카’ 등 홍대상권을 대표하는 음식점이나 주점이나 커피숍들이 굳건히 제자리를 지키고 있는 가운데 ‘GS왓슨스’, ‘스킨푸드’, ‘휴플레이스’ 등의 저가화장품 브랜드들이 최근 상권진입에 성공한 점이 가장 눈길을 끌고 있다.
이곳에서 매물을 찾는 것은 무척 힘든 일이다. 1층 40평 매장을 기준으로 권리금2억~5억, 보증금1억~3억, 임대료350~800 선에 형성되어 있다. 10평 안팎의 소규모 매장들도 월1,500만 이상의 매출을 올리고 있다고 한다. 장사가 잘되는 만큼 권리금도 비싸고 자리도 얻기 힘들다는 것이다. 10평대의 매장들도 각각의 권리금이 2억~2억5천을 호가할 정도로 시세가 높다.
서교로의 시작점인 현대증권과 ‘피자헛’ 사이의 도로 양쪽은 홍대상권의 얼굴이라고 할 수 있는 곳이다. 여기에서 홍대정문까지(맵지도상A지역)는 굴지의 1군 외식브랜드와 함께 소규모의 보세의류, 악세사리 전문점이 들어서있다. 홍대정문방향으로 올라가면서 국민은행 전까지는 스타벅스, 리치몬드과자점, 미다래 등 유명한 매장들이 있고, 국민은행에서 대로변을 끼고 올라가는 곳에는 ‘푸르지오’부속상가가 위치해 있다. 건너편의 경우는 ‘피자헛’에서 ‘아디다스’매장까지는 주로 보세의류가 많고, 위쪽으로는 ‘투썸플레이스’를 비롯한 1군 브랜드들이 자리 잡고 있다. 역시 매물은 거의 확보되지 않고 있고 푸르지오1층 등을 기준으로 굳이 시세를 알아보면 1층 15평 매장을 기준으로 권리금은 5천~3억, 보증금5천~1억5천, 임대료170~500 수준으로 매장의 입지에 따라 차이가 큰 것으로 확인되었다.
푸르지오 단지내상가의 대로변 점포개수가 15개(2층15개)인데다 골목 안에도 5개의 점포가 있어서 홍대상권의 고질적인 상가공급량부족을 상당부분 해소했다. 한때 공실이 난립해 슬럼화에 가까운 모습이었으나 최근 빈 점포가 없이 활성화된 모습이다.
국민은행과 신축상가를 끼고 골목길 안으로 들어가면 반대편 걷고 싶은 거리까지 이어지는 좁은 골목(맵지도상 C지역)이 나오는데, 주 업종은 보세의류, 화장품, 분식 등 전형적인 대학가뒷골목의 정취가 느껴지는 곳이다. 이곳도 유동인구는 많지만 구체적으로 분석해 보면 김밥천국, 용우동, 현죽 등의 프랜차이즈매장들이 전부 문을 닫았다는 부분을 발견하게 되는데 이는 역시 아무리 상권이 좋더라도 흐르는 상권에서 창업을 하는 것이 위험할 수 있음을 일깨워주고 있다. 이곳의 임차시세는 1층10평 매장을 기준으로 권리금4천~1억3천, 보증금3천~1억, 임대료110~250선에 형성되어 있다.
이 외에도 홍대역4번출구에서 동교동삼거리방향으로 이어지는 보세의류 상권과 홍대정문에서 극동방송방향으로 내려가는 ‘피카소거리’, 미술학원이 모여 있는 신촌방향의 ‘와우산길’ 등이 상권의 넓은 범위안에 들어가지만 홍대정문앞 상권과 비교했을 때 그 영향력이 미약하거나 야간상권에 머무는 수준인 것으로 판단된다.
클럽거리라 불리는 ‘송정내3길’일대의 경우 낮에는 유동인구가 단순히 흐르는 경우가 많고 일부 카페나 소 규모 보세의류매장들을 중심으로 소비가 형성되지만 밤에는 힙합클럽, 인디밴드 공연클럽 등을 중심으로 인근 상권이 활기를 띄게 된다.
홍대상권은 일반적인 대학상권들과는 달리 단순한 박리다매형 업종만으로는 성공하기 힘들다는 평가를 받는다. 저가 주점보다 와인바 등이 성업하고 있는 이유다. 다른 점포와 차별화된 업종과 영업 전략과 인테리어가 매출과 직결되는 고급상권으로 분류되는 경우가 많다.
그리고 판매업종과 요식업종으로 비교했을 때에는 전반적으로 요식업종이 업종 분포상 우위에 있고 매출자체도 더 잘 나오는 것으로 분석되는데, 과거 문화와 예술로 대표되었던 이곳도 그런 면에서 이제는 여타 대학가들처럼 단순히 먹고 마시고 노는 분위기의 유흥상권으로 변모되는 모습이 확연히 나타나고 있는 것이다. 창업희망자라면 이런 점을 염두에 두면서 신중하게 업종을 선택하고 특히 매장의 입지조건을 차분히 검토해 볼 것을 권하고 싶다.
현재 홍대입구역 1번출구 인근에는 대형쇼핑몰인 ‘스타피카소’와 ‘토로스’에서 상가분양을 진행 중이다. 경의선, 공항철도 개통이 호재로 남아 있기는 하지만 기대에 못 미치는 입점상황을 보이고 있다. 반면 분양 당시 공급가는 강북에서도 매우 높은 편에 속했다. 상권의 핵심축은 변하지 않는다 해도 최소한 상당 부분을 흡수하고자 했던 대형상가들의 노력이 적어도 현재까지는 크게 성공을 거두지는 못했다고 볼 수 있다. 하지만 대학 상권에 한정되지 않고 직장인, 개인사무실, 오피스텔, 원룸 등이 밀집한 다양한 소비층이 환승역세권 변모와 맞물려 시너지 효과를 낸다면 상권의 범위가 확장되고 소비수준 역시 향상될 것으로 기대된다.
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