여의도는 한국을 대표하는 업무타운 집결지이다. 게다가 보기 드문 직주근접의 입지조건으로 여의도역 주변에도 미성, 광장아파트가 근거리에 있으며 의사당로와 여의나루길, 제물포길 등을 중심으로 ‘롯데캐슬엠파이어’ 등 주상복합건물이 급속도로 증가하고 있다. 여의도의 전체 거주인구는 약 9천여 세대, 3만여 명이다.
이와 같은 주변 환경은 현재 여의도 일대에 사실상 유일한 역세상권이라 할 수 있는 여의도역의 가치를 최고치까지 끌어올리고 있다. 약 8.5제곱킬로미터 규모의 소도시 구조인 여의도에는 상업기능이 집결된 곳이 없으며 특히 백화점이나 대형할인점이 전무하다.
특히 1층 상가는 최근에 들어선 주상복합건물들과 업무용빌딩 1층 일부를 제외하면 사실상 근린상가는 여의도역 앞에 위치한 여의도종합상가와 거평마트 건물밖에 없다고 봐도 무방할 정도이다. 이러한 현상을 단순히 상가공급의 부족과 연관시키는 어렵다 하더라도 3만 명이 넘는 거주인구와 3천개가 넘는 본사, 증권회사, 금융기관, 국회, 방송국 등이 몰려 있고 두 개의 지하철역이 있음을 고려한다면 이곳의 상업기능이 충분히 확충될 가능성이 있음을 부인하기 어려울 것이다.
여의도역 상권의 특징은 앞서 설명한 바와 같이 오피스상권이며, 주변 배후세대가 인접하다는 점이다. 결국 대학생이나 신세대가 역세권 주변에 유동인구를 형성하는 것이 아니므로 패션, 판매업종은 찾아보기 힘들며 상권 내에서 가장 높은 분포비율을 보이는 음식점과 은행, 패스트푸드, 커피전문점 등이 1층에 주로 자리잡고 있다.
음식점이 주로 위치한 이면거리는 평일 점심, 저녁 시간대를 중심으로 활성화되며, 역세권 대로변 역시 주중 평일과 주말의 매출이 적지 않은 차이를 보인다. 다만 강남 테헤란로와 차별화된 면이 있다면 아파트나 주상복합 건물들이 역세권과 인접하여 도보로 이동이 가능하므로 주말 상권의 부족한 면을 주변 배후세대를 통해 어느 정도 해소해 줄 수 있다는 점이다.
점포시세는 1층 33제곱미터(약 10평) 매장 기준 보증금 4천~1억, 임대료 300~500, 권리금 7천~2억 안팎이며 임차수요는 어느 정도 풍부한 편이다. 입점 내용을 보더라도 A급지의 경우 던킨도너츠, 버거킹, 에뛰드하우스, 투썸플레이스, 닷엠 등 1군 브랜드샵들이 자리잡고 있음을 알 수 있다.
유동인구가 가장 많이 발생되는 곳은 역시 5번출구 주변이다. 증권거래소와 여의도우체국 방면 유입요소가 풍부하기 때문이다. 6번출구는 미성아파트에 둘러싸여 있으며 3,4번 출구는 주변에 밀집한 증권회사와 금융기관에서 근무하거나 업무차 방문하는 사람들이 대부분이다.
지하철 9호선의 개통은 여의도역을 환승역으로 변모시키는 긍정적 측면도 있지만 국회의사당 앞과 여의교를 지나게 되어 유입인구를 분산시킬 수도 있다는 의견이 나오고 있다. 특히 여의교에 신설되는 역세권은 대우트럼프월드2와 GS자이의 거주민이 주로 이용하게 될 것으로 보인다. 9호선은 여의도를 지나 노량진, 흑석동, 고속터미널 등을 거쳐 강남 교보타워사거리까지 운행한다. 여의도의 교통여건이 지하철 5호선과 서강/마포/원효대교를 통한 도심, 강북권 진입의 편리성에 비해 강남권 진입에 대한 어려움이 오랫동안 대두된 바 있는데 9호선 개통으로 그런 부분이 크게 개선될 것으로 전망된다. 이에 따라 GS자이가 위치한 대한지적공사 주변 등이 주상복합아파트촌으로 변모되고 기존 저층아파트단지 역시 재건축기대 바람이 부는 등 교통여건 개선에 따른 주거기능의 강화는 이미 본격화되었다.
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