교대역 상권은 일반 생활상권이나 대학상권의 이미지보다는 법원단지를 끼고 있는 오피스상권의 이미지가 더 강하게 느껴지는 곳이다. 서초동 인근으로 대법원, 대검찰청을 비롯해 서울중앙지방법원, 서울중앙지방검찰청, 서초경찰서가 자리잡고 있고, 주위에 변호사, 법무사사무실이 집결해 있어서 이 인근을 ‘법조타운’이라고 부르는데, 교대역10번출구와 11번출구에서 근거리내에 위의 시설들이 모두 위치해 있어 교대역상권 주변에는 업무시설과 오피스가 많고 상주인구역시 많은 편이며 법률민원인들이 평일에 많이 모인다는 특징을 가지기도 한다. 이와 같은 요인들로 인해 교대역주변으로는 직장인들과 민원인들을 겨냥한 음식점과 커피숍이 많이 들어서 있다. 또한 교대역3번출구와 6번출구 반경내에는 삼풍아파트와 유원아파트가 있는데, 서울시내 최고가수준의 시세를 자랑하는 아파트들인만큼 거주자들의 생활수준에 어울리는 업종들이 주를 이루고 있다. 9번출구 앞에 위치한 ‘서초프라자’(외환은행)건물에서 교대역길을 끼고 이어지는 곳에는 먹자골목이 형성되어 있는데, 인근에 사무실과 더불어 다세대주택과 오피스텔이 많아서 직장인들이나 방문객들 외에도 인근에 거주하는 사람들이 주로 이 곳에서 식사를 해결한다. 그러나 교대상권에서 가장 시세가 높게 형성되어 있는 곳은 역시 8번출구에서 시작해서 남부터미널 방향으로 길게 이어진 대로변 판매상권(맵지도상A지역)이다. 8번출구에서 나오면 ‘서초브라운스톤’이 보이는데, 이곳에서 남부터미널방향으로 내려가다보면 오른쪽에 로드샾이 형성되어 있는 것을 보게 된다. 다른 대학상권들이 대개 의류나 패션업종과 먹자골목이 섞여있는 모습을 보이는 데 비해 교대상권의 판매라인에서는 커피숍과 패스트푸드, 베이커리, 이동통신 등의 몇몇 업종들만 발견할 수 있다. 의류나 쥬얼리, 팬시 등의 업종을 거의 발견할 수 없는 이곳의 점포시세는 1층 20평매장 기준 권리금2억~4억, 보증금 5천~1억5천, 임대료250~450 선에 형성되어 있다. 서울교육대학과 도로 하나를 사이에 두고 위치한 이 판매상권에 의류나 패션업종이 입점하지 못하는 이유는 두 가지 정도로 분석된다. 우선 교대의 경우 기숙사생활을 하는 학생들의 비율이 높아서 학교밖에서의 문화를 즐기는 경향이 적다는 점이다. 또 한가지는 이곳 판매상권의 점포시세가 워낙 높은데다 매물확보가 어렵기 때문이다. 그나마 1군외식프랜차이즈정도가 이곳에서 매출을 올리고 임대료를 지불하고 매장운영을 할 수 있을 뿐, 개인이 운영하는 브랜드샾들은 상권진입에서부터 자리를 잡고 안정기에 접어들기까지의 시간이 많이 걸릴 수밖에 없다는 점으로 인해 선뜻 투자를 결정하지 못하는 것으로 분석된다. 최근 서울 및 수도권의 요지에 쉴새없이 들어서고 있는 분양상가나 쇼핑몰이 창업을 희망하는 투자자들에게 제공하는 메리트중 하나는 신규창업시 점포를 구할 때 투입되는 바닥권리금이 없다는 점과 향후 상권발전과 함께 주어지는 시세차익이라고 할 수 있는데, 그와 비교했을때 이렇다할 미래가치상승요인을 발견하기 힘든 구상권에 최소 1억5천만원 이상의 권리금을 주고 쉽게 창업을 할 수 있는 사람은 결코 많지 않을 것이다. 게다가 14번출구쪽 판매상권에 적합한 업종들은 이미 충분히 공급된 상태이다. 커피숍, 이동통신, 편의점, 안경점, 패스트푸드, 베이커리전문점 등이 이미 브랜드별로 거의 다 입점한 상태로, 위의 업종들과 확연히 차별화된 브랜드가 아니면 상권진출은 매우 힘들다고 봐야 한다.
이면도로에 위치한 먹자골목은 위에서 언급했듯이 주변의 직장인들과 법조타운 방문객들 그리고 인근거주자들로 늘 붐비는 곳이다. 고기집과 횟집이 업종의 상당부분을 차지하고, 그 외에도 다양한 품목의 음식점이 약 1Km가량 길게 늘어서 있는 모습이다. 전반적으로 경기의 영향에 덜 노출되어 있는 이곳 먹자골목의 임차시세는 1층 25평매장을 기준으로 권리금1억5천~3억, 보증금4천~1억, 임대료200~400만원 정도이다.
건너편 12번출구에서 교대방향의 대로변에도 약간의 상권이 형성되어 있는데, 자동차영업소와 롯데리아, 스타벅스 등의 프랜차이즈가 입점해 있다. 12번출구에서 1번출구미래에셋증권건물 방향으로도 로드상권이 있지만, 업종분포가 제한적이고 이미 기존매장들이 매출안정기에 접어든 상태여서 매장을 구하기가 쉽지 않은 상태이다. 배후에는 대학교 및 서초롯데캐슬, 서초대우아이빌, 대림서초리시온 등이 있어서 이면골목의 음식점들도 비교적 양호한 매출을 올리고 있는 것으로 파악된다.
법원단지가 있는 10번출구 인근과 구 삼풍백화점부지에 지어진 ‘아크로비스타’인근의 상권은 법조타운과 아파트단지라는 장점이 있지만 상권으로서의 위력은 위의 상권들에 비해 다소 떨어지는 것이 현실이다. 그러나 법원단지상권은 법원직원들과 변호사, 세무사, 법무사, 기타민원인들로 식사시간마다 음식점이 성황을 이루고, 근처의 커피숍 역시 비슷한 현상을 보인다.
특히 인테리어가 깔끔하게 되어 있는 음식점들과, 분위기가 좋은 커피숍이나 레스토랑들은 이미 주변에 명성이 알려져 있을 정도로 많은 인기를 누리고 있다. 특히 차와 음료만이 아니라 주류까지 제공되는 이른바 ‘커피바’가 즐비하게 들어서 있는 점이 색다른 점이다. 이는 사무실이 밀집된 다른 상권에서 쉽게 발견할 수 있는 특징인 저녁매출의 부진을 만회하기 위한 노력으로 해석될 수 있는데, 법원단지역시 고정수요에 있어서는 탁월하지만 업무시설밀집지역이라는 극복할 수 없는 여건상의 한계를 감안해야 하는 창업지역임을 기억해야 한다.
‘아크로비스타’상권은 근처 법무사나 변호사사무실에서 근무하는 사람들과 삼풍,유원아파트거주민들을 배후세력으로 확보할 수 있는 상권으로 소비수준이 높은 사람들로 이루어진 상권인만큼 업종분포 역시 일식집이나 레스토랑을 비롯한 고급외식업종이 주류를 이룬다. 1층에는 점포공급이 한정되어 있어서 매물확보만 성공한다면 무난하게 매출을 올릴수 있는 유망지역으로 분류할 수 있다.
이처럼 교대역상권은 오피스, 대학가, 아파트를 모두 상권반경내에 포함시키고 있는 복합상권이다. 현재 교대역의 일일평균지하철이용객수는 10만명 이상인 것으로 파악된다. 상권의 특성상 거주민들보다는 인근직장인들에 대한 의존도가 높고 소비연령층이 비교적 높은 것으로 분석된 교대상권은 경기변동에 따라 매출규모나 권리금시세의 변동폭이 큰 다른 상권들과는 달리 외부환경변화에 크게 영향을 받지 않는 상권이라는 점에서 관대한 점수를 받을 수 있는 상권이다.
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