[강남역 상권 설명] 테헤란로 일대가 새로운 업무지구로 급부상하게 되고, 강남구 일대의 구획정리와 아파트건축이 러쉬를 이루면서 지금의 강남역은 핵심상권으로 도약할 준비를 갖추기 시작했다. 여기에 80년대 초 지금의 강남역사거리에 지하철2호선이 개통되고, 분당, 수원, 용인 등 주변 위성도시들이 조성, 개발되기 시작하면서 한남대교-성남방향으로 연결되는 강남대로로 버스와 출퇴근차량들이 몰릴 수밖에 없게 되어 강남역은 자연스럽게 수도권에서 서울로 진입하는 관문의 역할을 하기에 이르렀다.
이후 강남권의 부동산, 교육열풍을 등에 업은 강남역은 점차 유흥/오락상권으로서의 모습을 갖추기 시작했고 90년대초 벤처기업들의 강남진입이 성황을 이루면서 서초에서 잠실까지 이어지는 테헤란로의 중심축에 위치한 이곳은 더욱더 견고한 소비상권으로서 지속적 으로 성장해가고 있는 중이다.
보다 최근에는 대로변을 중심으로 굴지의 국내유명브랜드들이 앞다퉈 자리잡기 시작했고 3,4번출구 인근 7,500여평 부지에 들어서게 될 삼성업무타운 그리고 교보타워사거리를 경유하게 될 지하철 9호선 등의 호재로 상권의 위력과 범위가 크게 확대될 것이 확실시되고 있다.
강남역주변에는 업무시설이 밀집되어 있어 직장인들이 이곳 유동인구의 상당부분을 차지한다. 그리고 토익, 토플어학원등 외국어관련 학원이 많아서 퇴근후 이곳을 찾는 직장인들과 학생들이 대거 유입될 수밖에 없다. 또한 서울근교대학들의 셔틀버스의 하차점이기도 하며, 분당,수지,용인으로 향하는 버스들이 거쳐가는 곳이어서 그곳에 사는 사람들이 출퇴근길에 들릴 수밖에 없는 부분 등 다양한 계층의 사람들이 자연적으로 모일 수밖에 없는 이점을 가지고 있다.
그에 더해 이곳에 이처럼 많은 유동인구가 몰릴 수밖에 없는 이유중 하나는 강남역 자체가 만남을 위한 약속장소로 적합하기 때문이다. 음식점, 유흥/판매시설이 이곳에 완비되어 있어 각종행사, 모임이나 개인적인 만남이 주로 이뤄지는 곳이 바로 강남역이다.강남역 상권의 주 소비계층은 앞서 언급했듯이 근처 업무시설에서 근무하는 직장인들과 10대~20대 젊은이들이다.
상권의 장점이라면 편리한 교통접근성과 개발호재를 들 수 있다. 2호선 역세권이면서 강남 테헤란로의 끝자락에 위치해 있고 서울 주요 지역과 수도권 남부를 오가는 30여 개의 버스노선이 강남역을 경유한다. 2010년에는 상권의 북쪽 경계지점인 교보타워사거리에 9호선이 개통된다. 강남역-판교-분당을 잇는 ‘신분당선’ 역시 2010년 초 완공개통을 앞두고 있다. 38만 여 제곱미터의 연면적을 자랑하는 초고층 업무타운인 ‘삼성타운’이 최근 입주를 마쳤고 삼성타운 서쪽 롯데칠성음료 물류센터 부지가 주상복합단지로 개발될 것이라는 기대도 커지고 있다. 상권의 현재보다 미래가치가 점차 부각되고 있는 것이다.
단점은 역시 끝없이 치솟는 상가 매매가와 임대료이다. 이미 강남역 1층 대로변에서 권리금이 붙은 상태로 임차인 간의 거래가 이뤄지는 사례를 찾아보기가 힘들어졌다. 수천만 원에서 1억을 훨씬 넘는 점포 임대료로 인해 개인이 대로변에 상가를 얻기는 사실상 불가능해진 상태다. 대형 테넌트들과 안테나매장 개설 및 브랜드 1호점이 가지는 상징적 의미로 1~2년씩 들어왔다 빠지는 유명 프랜차이즈가 대부분 이다. 대한민국최고의 상권이라 불리는 강남역에서도 월 수천만 원이 훨씬 넘는 임대료를 내고 버틸 수 있는 브랜드는 많지 않다.
이러한 임대료 상승은 상가 상층부/지하에 위치한 사무실, 서비스업종, 학원, 병원 등에도 영향을 미쳤다. 강남역 대로변 중심부의 상가 3~4층 유리창에 [임대문의]라는 팻말이 몇 개월 동안 붙어 있는 모습도 종종 볼 수 있다. 상권의 남단인 2,3번 출구 주변 역시 사정은 다르지 않다. 최근 수 년 사이에 분양한 상가가 많기 때문에 대부분 적정 임차조건수준 이상의 시세가 형성되어 있다. 삼성타운 입주로 인해 실질적으로 덕을 본 상가는 빌딩 주변의 음식점들 외에 많지 않아 보인다.
강남대로를 중심으로 동서로 지역이 나눠져 있지만 상권의 특징은 양쪽 다 이렇다할 차이를 보이지는 않는다.
대로변에는 패션관련매장/패스트푸드/커피숍/이동통신/화장품/은행이 주로 입점해 있다. 얼마전까지만 해도 대로변상권의 범위가 점프밀라노 부근까지로 한정되어 있었지만 지하철9호선이 교보타워사거리를 거쳐가게 되면서 점차 상권의 섹터가 그곳까지 확장되어 가는 모습을 볼 수 있다. 실제로 대로변좌측에 있는 금강제화매장에서 조금 더 교보타워쪽으로 올라가는 곳에 지어진 신축건물에는 유명외식브랜드들인 ‘뚜레쥬르’와 ‘하겐다즈’가 이미 영업을 개시한 상태이다.
그렇지만 역시 강남역대로변의 핵심지역은 동쪽으로는 7번출구에서 씨티극장까지, 서쪽으로는 6번출구에서 ‘지오다노’매장까지일 것이다. 국내 유명 브랜드들의 경연장처럼 여겨지는 이곳 대로변에는 주로 50~100평규모의 대형매장들이 입점해 있는 상태이다. 이곳을 직접 방문해 보면 한때 유흥문화 일색이던 강남역의 모습이 어느덧 패션/유행을 선도하는 수준으로 성장했음을 눈으로 확인할 수 있다.
최근에 새롭게 등장한 강남역의 풍속도중 하나는 이곳에 위치해 있던 은행들이 하나둘씩 철수하고 있다는 사실이다. 이유인즉슨, 은행 등 금융기관들은 점포를 임차할 때 전세계약을 원칙으로 하기 때문에 건물주들의 입장에서는 은행이 입점했을 때 신용이 확실하고 대외이미지 가 좋다는 장점은 있지만 일반 브랜드샾의 경우 매월 수천만원의 임대료를 현금으로 지급하기 때문에 이곳의 건물주들은 계약기간만료와 동시에 은행들을 내보내고 화장품/의류/커피숍 등의 일반브랜드업체와 임대차계약을 체결하는 경우가 빈번해진 것이다. 실제로 1군은행들인 국민은행과 우리은행이 있던 자리에는 ‘카페파스쿠치’, ‘폴햄’, ‘더바디샾’등이 새로운 주인이 되어 영업을 하고 있었다. 강남역대로변의 점포 시세는 위치와 평형에 따라 큰 차이를 보이지만, 일반적으로 1층25평 매장을 기준으로 보증금5억~10억, 임대료1천2백~3천5백 선이었고, 50평이상의 매장들은 대개 보증금20억~25억에 임대료 4천~1억 선에 형성되어 있다. 지금은 화장품브랜드가 입점해 있는 대로변요지의 한 매장은 건물주가 요구한 월임대료가 1억5천에 이르렀던 것으로 알려지고 있다.
지난해 준공된 대로변의 ‘스타플렉스’ 쇼핑몰은 1층부분을 구좌분양이 아닌 일반분양 형태로 투자자들에게 분양했는데, 평(3.3제곱미터)당 8천만원대에 일찌감치 분양이 완료되었고 이후 프리미엄이 붙어 현재는 1억대를 호가하고 있으며 상층부도 높은 분양률을 보인바 있다. 현재 스타플렉스에는 아디다스, 스킨푸드, 할리스커피 등 유명브랜드들이 입점해 있다.
그러면 이곳에 입점해 있는 브랜드들은 그런 엄청난 임대료를 지불하고도 과연 수익을 올릴 수 있을까? 답은 그렇지 못하다는 것이다. 이것은 필자가 그동안 상대했던 의류/패션업종의 관계자들의 동일한 대답이었다. 실제로 이 곳 매장들의 월 매출은 상당수가 월 임대료를 넘어서지 못하는 것으로 알려져 있다. 그러면 그들은 왜 굳이 이곳에 점포를 내려 하는가? 그 이유는 이제 강남역도 명동과 필적할만한 안테나샾으로서의 역할을 할 수 있다는 판단 때문이다. 다시 말하면 브랜드홍보효과와 고객성향파악이라는 소기의 성과를 달성하기 위해 투자비용대비 수익의 위험부담을 감수하고 이곳에 매장을 출점시키는 것이다. 연매출액이 200억을 넘지 못하는 몇몇 업체들의 경우 강남역매장의 매출이 본사의 사업진행방향에 영향을 미친다고 하는 이유가 바로 여기에 있는 것이다. 아무튼 강남역 대로변은 주야를 가리지 않고 사람으로 가득 메워지는 최고의 장사목임에는 의문의 여지가 없다.
이제 강남역상권의 또 하나의 자랑거리인 먹자골목안으로 들어가 보겠다. 먹자골목은 시티극장 뒤편과 지오다노 이면골목이 업종구성에 있어서 다소간의 차이를 보이고 있다. 6번출구(지오다노)이면 먹자의 경우 음식점과 주점 위주의 순수한 먹자골목이라면 씨티극장 뒤편은 몇몇어학원들과 연계가 되어 있어서 점포의 수나 규모면에서 6번출구이면과 비교가 되는 측면이 있지만 전반적인 소비계층이나 선호품목에 있어서는 큰 차이를 보이는 것은 아니다.
맵지도상으로도 나타나지만 주요 업종은 호프/고기집/일본요리/카페등이 1층에는 주로 분포되어 있다. 점포시세는 대략 1층20평 매장을 기준으로 권리금 2억5천~5억, 보증금1억~2억5천, 임대료250~700 정도로 권리금은 다소 높고 임대료는 적정수준에 형성되어 있었다. 2층의 경우에도 4~50평대 매장의 경우 3억~4억대가 권리금호가이다. 저녁시간대부터 밤늦은 시간까지 이곳 먹자골목은 그야말로 먹고, 마시고, 놀고, 흥청거리는 사람들로 장사진을 이룬다. 최근 1303, 1309번지 일대가 철거되고 공사에 들어간 상황이어서 수십개의 점포가 사라진 상태이다.
그밖에도 강남역지하상가는 국내의 수많은 지하상가중 단연 최고의 상권으로 꼽히는데 삼성타운의 등장으로 그 가치가 하늘을 찌를 기세이다. 보다 구체적인 내용을 전달하기 위해서 차후에 따로 강남역지하상가를 개별상권으로 소개할 예정에 있다.
이렇듯 강남역 상권은 이제 상권으로서 갖춰야 할 것은 모두 갖춘 대한민국 최고의 상권으로 성장하였다. 앞으로도 주변의 산업입지여건이 꾸준히 향상될 것으로 보여 항후 한동안 현재의 위치를 굳건히 고수할 것이 거의 확실하다 할 수 있다.
특히 07년 개통되는 지하철 9호선이 강남역북쪽 교보타워사거리를 경유하게 되면 현재 강남역을 이용하는 인구중 다수가 9호선을 이용하게 되기도 하겠지만, 지하철을 통해 강남역부근으로 유입되는 인구 역시 상당할 것으로 보여 상권분석가의 입장에서는 큰 호재에 속하는 부분임을 지적하고 싶다. 여기에 최근 들어선 외국인전용 주상복합건물인 삼성쉐르빌(서초동 1316-13)역시 강남역상권의 소비계층을 더욱 다변화시킬 것으로 보여 지속적인 성장동력은 충분히 공급되고 있는 것으로 본다.
무엇보다도 서초동 1320번지 일대에 ‘삼성타운’이 자리잡고 있어 삼성전자본사를 비롯한 삼성계열사에 상주하는 인구들이 강남역상권의 소비수준을 더욱 향상시킬 것이며 업무타운과 연결되는 지하상가 역시 현재보다 훨씬 더 활성화될 것으로 전망된다. 삼성타운은 삼성전자 (43층), 삼성물산(32층), 삼성생명(34층) 등 초현대식 업무용 빌딩사옥 3개동으로 이뤄져 있으며 상당수의 본사가 이미 이전을 마친 상태이며 주변 공사가 마무리단계에 있어 인근의 상가, 오피스텔의 슬럼화/공실은 빠른 속도로 사라지고 있다.
삼성타운에는 2만여 명의 상주인구가 있는 것으로 추산된다. 주변 음식점들이 호황을 맞았다. 아울러 강남역 남단 강남대로변 상권도 꾸준히 확장되는 추세이다. 강남역-교보타워 라인이 젊은이들이 선호하는 전형적인 판매상권이라면 강남역-뱅뱅사거리 라인은 오피스상권으로 성장 하는 중이다. 양재역을 거쳐 분당, 용인 등지로 운행하는 버스 정류장 주변은 출퇴근 시간에 인산인해를 이룬다. 은행, 커피전문점, 이동통신점, 안경점, 패스트푸드 등이 최근에 1층 상권을 지탱하고 있다. 오피스텔과 주상복합 건물이 쉴 틈 없이 생겨나면서 상주인구 역시 큰 폭으로 증가 하고 있다.
아직 시점은 어느 정도 남아 있지만 수원-분당-강남으로 연결되는 신분당선(2019년 완전개통)과 더불어 삼성타운 근처 롯데칠성음료 물류센터 부지도 주상복합단지로 개발될 것이란 기대감이 커지고 있다. 지난해 서울 서초구청이 지구단위정비계획을 수립하는 과정에서 토지주들의 의견을 수렴한 결과 롯데칠성측이 자사물류센터부지에 주상복합건물과 판매시설, 환승센터, 복합문화센터 등을 짓는 방안을 제안한 바 있다.
- 상권 변화
무엇보다 삼성타운의 탄생이 가장 큰 변화를 가져왔다고 볼 수 있다. 삼성타운에는 2만여 명의 상주인구가 있는 것으로 추산된다. 주변 음식점들이 호황을 맞았다. 아울러 강남역 남단 강남대로변 상권도 꾸준히 확장되는 추세이다. 강남역-교보타워 라인이 젊은이들이 선호하는 전형적인 판매상권이라면 강남역-뱅뱅사거리 라인은 오피스상권으로 성장하는 중이다. 양재역을 거쳐 분당, 용인 등지로 운행하는 버스 정류장 주변은 출퇴근 시간에 인산인해를 이룬다. 은행, 커피전문점, 이동통신점, 안경점, 패스트푸드 등이 최근에 1층 상권을 지탱하고 있다. 오피스텔과 주상복합 건물이 쉴 틈 없이 생겨나면서 상주인구 역시 큰 폭으로 증가하고 있다.
또한 상대적으로 상권 내에서 소외된 지역으로 평가받던 점프밀라노 - 교보타워 사이의 대로변에도 신규 상가들이 공급되고 지하철 개통 이라는 호재에 힘입어 브랜드 출점이 늘어나는 추세이다. 제과점, 커피전문점, 은행 등이 꾸준히 늘고 있다. 메인스트리트인 6,7번출구 주변 대로변 상가는 업종, 업태변화 보다는 1군 프랜차이즈 본사들의 1층 상권 점령과 잦은 임차인변경이라는 특수성으로 인해 수년째 비슷한 패턴이 유지되고 있다.
강남역 먹자상권으로 불리는 ‘수정1길’과 ‘여명길’에도 눈에 띄는 업종변화 보다는 외식/식음료 프랜차이즈 경연장을 연상케 하는 모습이 유지되고 있다. 5,6번출구(뉴욕제과)방면의 ‘수정1길’은 여전히 유동인구가 많고 높은 매출이 발생되고 있지만 최근 1303, 1309번지 일대가 철거되고 공사에 들어간 상황이어서 수십개의 점포가 사라진 상태이다. 점프밀라노 뒷골목으로 유명한 ‘여명길’은 잦은 브랜드교체가 이뤄 지는 가운데 ‘종로김밥’, ‘닭익는마을’,‘놀부부대찌개’,‘사누끼보레’ 등 인지도 있는 외식브랜드들은 여러 해째 자리를 지키며 선전하고 있다.
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