100대상권의 첫머리를 장식하게 된 강남역 상권은 과거 명동이나 압구정 등의 전통적인 의류상권이 침체기를 겪는 과정에서 이제는 누구나 대한민국최고의 상권으로 인정하는 데 주저하지 않을 정도로 탁월한 소비상권임이 입증된 곳이다. 강남역이 이토록 최고상권의 반열에 오르게 된 데에는 매우 많은 요인이 작용했을 것이다.
과거에 주로 무, 배추, 논밭이었던 강남일대가 새로운 업무지구로 급부상하게 되고, 일대의 구획정리와 아파트건축이 러쉬를 이루면서 지금의 강남역은 핵심상권으로 도약할 준비를 갖추기 시작했다.
여기에 80년대 초 지금의 강남역사거리에 지하철2호선이 개통되고, 분당, 수원, 용인 등 주변 위성도시들이 조성, 개발되기 시작하면서 한남대교-성남방향으로 연결되는 강남대로로 버스와 출퇴근차량들이 몰릴 수밖에 없게 되어 강남역은 자연스럽게 수도권에서 서울로 진입하는 관문의 역할을 하기에 이르렀다.
이후 강남권의 부동산, 교육열풍을 등에 업은 강남역은 점차 유흥/오락상권으로서의 모습을 갖추기 시작했고 90년대초 벤처기업들의 강남진입이 성황을 이루면서 서초에서 잠실까지 이어지는 테헤란로의 중심축에 위치한 이곳은 더욱더 견고한 소비상권으로서 지속적으로 성장해가고 있는 중이다.
강남역주변에는 업무시설이 밀집되어 있어 직장인들이 이곳 유동인구의 상당부분을 차지한다. 그리고 토익, 토플어학원등 외국어관련 학원이 많아서 퇴근후 이곳을 찾는 직장인들과 학생들이 대거 유입될 수밖에 없다. 또한 서울근교대학들의 셔틀버스의 하차점이기도 하며, 분당,수지,용인으로 향하는 버스들이 거쳐가는 곳이어서 그곳에 사는 사람들이 출퇴근길에 들릴 수밖에 없는 부분 등 다양한 계층의 사람들이 자연적으로 모일 수밖에 없는 이점을 가지고 있다.
거기에다 이곳에 이처럼 많은 유동인구가 몰릴 수밖에 없는 이유중 하나는 강남역 자체가 만남을 위한 약속장소로 적합하기 때문이다. 음식점, 유흥/판매시설이 이곳에 완비되어 있어 각종행사, 모임이나 개인적인 만남이 주로 이뤄지는 곳이 바로 강남역이다.
강남역 상권의 주 소비계층은 앞서 언급했듯이 근처 업무시설에서 근무하는 직장인들과 10대~20대 젊은이들이다.
강남대로를 중심으로 동서로 지역이 나눠져 있지만 상권의 특징은 양쪽 다 이렇다할 차이를 보이지는 않는다.
대로변에는 패션관련매장/패스트푸드/커피숍/이동통신/화장품/은행이 주로 입점해 있다. 얼마 전까지만 해도 대로변상권의 범위가 점프밀라노 부근까지로 한정되어 있었지만 지하철9호선이 교보타워사거리를 거쳐가게 되면서 점차 상권의 섹터가 그곳까지 확장되어 가는 모습을 볼 수 있다.
실제로 대로변좌측에 있는 금강제화매장에서 조금 더 교보타워쪽으로 올라가는 곳에 지어진 신축건물에는 유명외식브랜드들인 ‘뚜레쥬르’와 ‘하겐다즈’가 이미 영업을 개시한 상태이다. 그렇지만 역시 강남역대로변의 핵심지역은 동쪽으로는 7번출구에서 씨티극장까지, 서쪽으로는 6번출구에서 ‘지오다노’매장까지일 것이다.
국내 유명 브랜드들의 경연장처럼 여겨지는 이곳 대로변에는 주로 50~100평규모의 대형매장들이 입점해 있는 상태이다. 이곳을 직접 방문해 보면 한때 유흥문화 일색이던 강남역의 모습이 어느덧 패션/유행을 선도하는 수준으로 성장했음을 눈으로 확인할 수 있다.
최근에 새롭게 등장한 강남역의 풍속도중 하나는 이곳에 위치해 있던 은행들이 하나둘씩 철수하고 있다는 사실이다. 이유인즉슨, 은행 등 금융기관들은 점포를 임차할 때 전세계약을 원칙으로 하기 때문에 건물주들의 입장에서는 은행이 입점했을 때 신용이 확실하고 대외이미지가 좋다는 장점은 있지만 일반 브랜드샾의 경우 매월 수천만원의 임대료를 현금으로 지급하기 때문에 이곳의 건물주들은 계약기간만료와 동시에 은행들을 내보내고 화장품/의류/커피숍 등의 일반브랜드업체와 임대차계약을 체결하는 경우가 빈번해진 것이다.
실제로 1군은행들인 국민은행과 우리은행이 있던 자리에는 ‘카페파스쿠치’, ‘폴햄’,‘더바디샾’등이 새로운 주인이 되어 영업을 하고 있었다.
강남역대로변의 점포시세는 위치와 평형에 따라 큰 차이를 보이지만, 일반적으로 1층25평 매장을 기준으로 보증금5억~10억, 임대료1천2백~3천5백선이었고, 50평 이상의 매장들은 대개 보증금20억~25억에 임대료 4천~1억 선에 형성되어 있다. 지금은 화장품브랜드가 입점해 있는 대로변요지의 한 매장은 건물주가 요구한 월임대료가 1억5천에 이르렀던 것으로 알려지고 있다.
강남역의 임대료수준을 세계 여러 도시들과 비교해 본 자료에 의하면 이곳의 임대료수준은 세계 5위권에 해당한다고 한다. 도쿄 긴자거리가 세계 15위정도라고 하니 강남역은 점포임대료만큼은 아시아 최고수준이라고 봐도 무방할 것 같다.
그러면 이곳에 입점해 있는 브랜드들은 그런 엄청난 임대료를 지불하고도 과연 수익을 올릴 수 있을까? 답은 그렇지 못하다는 것이다. 이것은 필자가 그동안 상대했던 의류/패션업종의 관계자들의 동일한 대답이었다.
실제로 이 곳 매장들의 월 매출은 상당수가 월 임대료를 넘어서지 못하는 것으로 알려져 있다. 그러면 그들은 왜 굳이 이곳에 점포를 내려 하는가? 그 이유는 이제 강남역도 명동과 필적할만한 안테나샾으로서의 역할을 할 수 있다는 판단 때문이다.
다시 말하면 브랜드홍보효과와 고객성향파악이라는 소기의 성과를 달성하기 위해 투자비용대비 수익의 위험부담을 감수하고 이곳에 매장을 출점시키는 것이다. 연매출액이 200억을 넘지 못하는 몇몇 업체들의 경우 강남역매장의 매출이 본사의 사업진행방향에 영향을 미친다고 하는 이유가 바로 여기에 있는 것이다.
아무튼 강남역 대로변은 주야를 가리지 않고 사람으로 가득 메워지는 최고의 장사목임에는 의문의 여지가 없다.
이제 강남역상권의 또 하나의 자랑거리인 먹자골목안으로 들어가 보겠다.
먹자골목은 시티극장 뒤편과 지오다노 이면골목이 업종구성에 있어서 다소간의 차이를 보이고 있다. 6번출구(지오다노)이면 먹자의 경우 음식점과 주점 위주의 순수한 먹자골목이라면 씨티극장 뒤편은 몇몇어학원들과 연계가 되어 있어서 점포의 수나 규모면에서 6번출구이면과 비교가 되는 측면이 있지만 전반적인 소비계층이나 선호품목에 있어서는 큰 차이를 보이는 것은 아니다.
맵지도상으로도 나타나지만 주요 업종은 호프/고기집/일본요리/카페등이 1층에는 주로 분포되어 있다. 점포시세는 대략 1층20평 매장을 기준으로 권리금 2억5천~5억, 보증금1억~2억5천, 임대료250~700 정도로 권리금은 다소 높고 임대료는 적정수준에 형성되어 있었다. 저녁시간대부터 밤늦은 시간까지 이곳 먹자골목은 그야말로 먹고, 마시고, 놀고, 흥청거리는 사람들로 장사진을 이룬다.
이렇듯 강남역 상권은 이제 상권으로서 갖춰야 할 것은 모두 갖춘 대한민국 최고의 상권으로 성장하였다. 앞으로도 주변의 산업입지여건이 꾸준히 향상될 것으로 보여 향후 한동안 현재의 위치를 굳건히 고수할 것이 거의 확실하다 할 수 있다.
특히 2007년 개통되는 지하철 9호선이 강남역북쪽 교보타워사거리를 경유하게 되면 현재 강남역을 이용하는 인구중 다수가 9호선을 이용하게 되기도 하겠지만, 지하철을 통해 강남역부근으로 유입되는 인구 역시 상당할 것으로 보여 상권분석가의 입장에서는 큰 호재에 속하는 부분임을 지적하고 싶다.
여기에 최근 들어선 외국인전용 주상복합건물인 삼성쉐르빌(서초동 1316-13)역시 강남역상권의 소비계층을 더욱 다변화시킬 것으로 보여 지속적인 성장동력은 충분히 공급되고 있는 것으로 본다. 서울시내 전체인구의 10분의1이 거주한다는 서초구와 강남구의 경계선에 위치한 강남역은 이제 세계로 뻗어나가는 한국의 대표상권으로 자리매김하기 위한 마지막 채비를 서두르고 있다
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