[장사닷컴] ▣ 노량진 상권분석

맥도날드 일대 풍부한 유동인구 가장 큰 특징

노량진 상권의 맥도날드 주변은 풍부한 유동인구를 자랑한다(사진왼쪽). 노량진로를 따라 형성된 대로변 상권에는 브랜드 의류점. 패션주얼리 전문점 등 팬매점들이 들어서 있다.

노량진상권은 ‘만양로’를 기준으로 크게 맥도날드 주변 일대와 이면도로, 반대편 롯데리아 인근과 배후 이면도로로 구분할 수 있다. 유동인구의 동선이 이 두 곳으로부터 시작되기 때문이다. 맥도날드 주변 일대의 유동량이 롯데리아 쪽에 비해 많은데, 이것은 이 일대가 노량진 역과 두 개의 육교로 연결돼 있는 데다 학원의 수도 많기 때문인 것으로 볼 수 있다. 맥도날드 쪽 상권은 다시 ‘메인통’이라 할 수 있는 ‘학원길’과 이면도로, ‘노량진로’를 따라 형성된 대로변 상권, ‘만양로’ 인근 지역으로 나눌 수 있다.

노량진상권의 유동인구는 대부분 학원에서 쏟아져 나오는 학생들과 배후 6천여 가구의 아파트 상주인구들. 따라서 이곳 업종들 역시 학생들과 지역 주민들을 타깃으로 하는 것들이 주를 이루고 있다. 특히 젊은층의 ‘주머니 사정’이 그리 넉넉지 않은 데다 배후 거주민들의 소득수준 역시 높은 편이 아니기 때문에 대부분의 업종에 걸쳐 중저가 매장이 주를 이루고 있다. 맥도날드가 위치한 일대 상권 역시 이와 같은 특징을 보인다.

학원길은 맥도날드 일대의 먹자골목으로 불리지만 업종이 혼제되어 있어 혼란스러운 느낌이다. 소규모의 분식점들 사이사이에 문구점과 보세의류점 등이 위치하고 있다.

객단가 낮춰라! - 학원길 주변

맥도날드와 코리아에듀 학원(옛 정일학원) 사이의 ‘학원길’은 이 일대의 중심지라 할 수 있다. 그러나 타상권의 중심지에 비하면 허름한 편이라 할 수 있다. 높은 건물이 없고 점포 규모도 적은 데다 상가건물의 노후화도 심한 편이다. 예비창업자들 역시 점포를 확보하는 데 어려움을 겪을 것으로 보인다.

‘학원길’에 위치한 20평 규모의 1층 점포 권리금은 1억 5천만원, 보증금이 1억원, 월임대료가 3백50만원 수준. 40평 크기의 2층 점포 권리금도 1억원에 달하고, 보증금과 월임대료 역시 각각 5천만원, 1백80만원. 이처럼 ‘학원길’은 그 분위기에 비해 점포시세가 높은 편.

‘학원길’은 노량진 상권의 ‘먹자골목’으로 불려지기도 하지만 인지도에 비해 업종 구성이 비교적 산만하다. 먹거리 매장 사이사이에는 서점을 비롯해 복사와 제본을 해주는 문구점, 화장품 할인점, 의류점 등이 자리잡고 있어 혼란스럽다. 한편 외식업종의 경우 김밥, 라면, 칼국수 등을 판매하는 소규모 분식점이 대부분이다. 객단가 역시 타상권에 비해 낮은 편. 라면의 경우 2000원 선. 3000~3500원 정도면 된장찌개, 김치찌개 등의 한식을 먹는 것이 가능하다.
학원길입구의 포장마차 노점들은 일대 분식점들의 경쟁상대가 될 수 있다(사진 위). 학원길에는 객단가가 날거나 닭갈비등 대중적인 아이템이 적합할 것으로 보인다(사진 아래)

이처럼 일대에서 외식업 창업을 희망하는 사람은 객단가를 낮출 수 있는 아이템을 선택해야 경쟁력을 갖출 수 있다. 젊은층들이 다소 보수적인 성향을 띠고 있어 이색적인 것은 피하는 것이 유리하다. 골목길 곳곳에는 포장마차 노점들도 많다. 이들은 핫도그 한 개를 200원에, 오뎅 하나를 300원에, 떡볶이 1인분을 1000원에 판매하고 있다. 뿐만 아니라 각종 튀김에서 우동에 이르기까지 아이템도 다양하게 보유하고 있다. 외식업 창업 희망자라면 이러한 노점들도 경쟁상대가 될 수 있음을 잊지 말아야겠다.

한편, PC방이나 DVD방 등의 서비스 업종으로 이곳에서 창업하기는 어려워 보인다. 높은 상가건물이 부족해 점포 확보가 현실적으로 어렵기 때문이다. 오히려 이러한 업종들은 건물 지하로 향한 경우가 많다.

유동인구만 믿었다간 큰코다쳐 - 노량진로 일대

대로변의 유동인구민을 믿고 창업을 시도하는 것은 위험하다.
맥도날드에서 대방동 방향의 노량진로변 일대 역시 노량진 상권의 중심지라 할 수 있다. 노량진역 쪽 대로변에는 가구거리가 형성돼 있고 맥도날드 쪽으로는 주로 판매점들이 들어서 있다. 최고의 유동인구를 자랑하는 만큼 대로변의 점포시세는 노량진 상권에서 ‘최고’를 자랑한다. 20평 크기의 1층 점포 권리금이 1억 5천만원, 보증금은 1억원, 월임대료는 3백50만원 정도. 2층 45평 규모의 점포 권리금도 1억 5천만원에 달하고 보증금과 월임대료도 각각 1억원과 3백20만원 선.

맥도날드 쪽의 상권은 대방동 방향으로 노량진 경찰서까지 형성돼 있는데 점포 수가 부족한 편이다. 업종은 주로 ‘클라이드’, ‘라디오가든’ 등 브랜드 의류점과 화장품 전문점, 테이크아웃 커피전문점이며 최근 14K 주얼리 전문점도 들어섰다. 2층은 주로 커피숍이나 호프집인데 기존 커피숍들이 요즘 새롭게 리모델링을 하고 있고 ‘파스쿠치’ 같은 세련된 인테리어를 갖춘 브랜드 커피전문점도 생겨나는 추세다.

한편, 유동인구만을 믿고 이곳에서 창업하겠다고 나서는 것은 위험하다. 점심시간과 학원 수업이 끝나는 오후 시간을 전후해 유동인구들이 거리를 가득 메우는 것은 사실이지만 그것이 곧 점포의 매출로 연결되는 것은 아니기 때문. 뿐만 아니라 최근 경기가 어려워짐에 따라 점포 매출 역시 줄었다는 것이 이 일대 상인들의 일관된 목소리다.
“3, 4월까지만 해도 그럭저럭 장사가 됐다. 그러나 요즘에는 그 때에 비해 매출이 절반 가까이 줄었다. 유동인구는 준 것 같지 않은데…. 학생들이 씀씀이를 더욱 줄이는 것 같다. 가격을 더 낮추거나 이벤트를 준비하고 있다.” 생과일 테이크아웃 전문점을 운영하고 있는 정경인 사장의 설명이다.

학생, 거주민 동시 공격! - 만양로 일대

코리아에듀 학원과 롯데리아 사이의 ‘만양로’는 노량진 상권의 ‘메인거리’로 꼽힌다. 맥도날드 쪽 도로변에는 분식점을 비롯해 빨래방, 제과점, 미용실, 안경점 등의 업종이 혼재돼 있다. 이곳은 노량진 상권에서 비교적 폭이 넓은 도로라는 점을 제외하면 뚜렷한 특징은 없다. 단 배후의 삼익아파트, 신동아파트 등을 오가는 마을버스가 지나다니고 인근 주택가 거주민들의 발길이 잦기 때문에 이들과 학생들을 동시에 타깃으로 삼을 만한 업종을 선택하는 것이 효율적이다.

이 일대 점포시세를 살펴보면, 20평 규모의 1층 점포 권리금은 1억 3천만원, 보증금이 1억원, 월임대료가 3백만원 선.