흑석동 상권은 한 마디로 ‘작지만 강한 상권’이라고 할 수 있다. 대학가와 지역밀착형 아이템이 조화를 이루고 있는 것이 특징이자 장점. 역세권이나 기타 도심 상권에 비해 규모는 작지만 풍부한 유동인구와 안정된 거주수요를 보유한 실속있는 상권이다.
교통망과 규모에 따른 지역적 한계가 타 상권으로의 ‘수요유출’을 차단, 전화위복이 된 케이스. 뉴타운 지정재개발로 거주수요 증가와 함께 중앙대부속병원이 완공되면 지금보다 한층 더 활기찬 상권으로 자리잡을 전망이다.
중앙대 상권을 처음 찾는 사람들은 놀라움과 함께 실망하는 경우가 많다. 중앙대가 있다는 것을 제외하면 적은 상권 규모에 재래시장과 낙후된 건물, 도보를 따라 죽 늘어선 노점상들을 보면 ‘대학가 상권’이라는 표현이 무색하게 느껴진다. 더욱이 대학가 상권은 화려하고 깨끗할 것이라는 선입견을 가진 사람은 놀라고 실망하는 것이 어쩌면 당연하다. 그러나 자세히 살펴보면 역세권이나 도심 상권 부럽지 않은 알짜배기 상권이다.
현재의 중앙대학교 상권은 유동인구나 거주수요, 지역조건을 감안할 때 발전가능성이 높다. 주택가 가 밀집돼 있고 초등학교 두곳과 중학교, 대학교가 있어 학생들과 젊은층 유동인구가 풍부하다.
또한 재래시장인 흑석시장이 있어 30-50대의 중장년층까지 수요층이 폭넓다. 거기다대형메디컬센터인 중앙대학교부속병원이 개원을 앞두고 있어 사실상 어느 대학교 상권에 견주어도 손색이 없다.
현재는 몇 개의 버스노선과 마을 버스만 운행되지만 지하철 9호선 중앙대입구역이 한창 공사중에 있어 발전가능성이 크다는 점도 빼놓을 수 없다. 다만 상권규모 확장에 걸림돌이 되는 몇 가지 장애요인을 없애야 하는 것이 과제로 지적된다. 왕복 2차선의 좁은 도로와 먹자골목이 형성되기에는 좁은 면적과 골목길이 상권규모의 확장을 저해하는 요소로 작용한다.
인근 경쟁상권으로는 노량진과 숭실대 상권을 꼽을 수 있다. 하지만 중앙대상권은 현재까지는 한정된 버스노선과 지하철 미개통으로 대형상권인 노량진과 잘 정돈된 숭실대 상권으로의 ‘수요유출’이 없다. 그러나 지하철이 개통되고 재개발이 이뤄지면 수요가 분산될 가능성도 배제할 수 없다.
수요층과 아이템이 구분되는 두 개의 상권
중앙대 상권은 규모는 작지만 대학교 앞과 흑석시장으로 나눌 수 있다. 메디컬센터를 바라보는 기준으로 오른쪽인 중앙대 정문 앞은 20대의 젊은층과 대학생들을 타깃으로 한 상권, 왼쪽인 흑석시장 인근은 20-50대의 연령층의 거주민들을 대상으로 한다. 지역과 대학가 상권이 어우러진 혼합형 상권으로 발전 가능성 큰 지역으로 손꼽힌다.
중앙대 상권은 북쪽으로는 국립묘지에서 노량진으로 이어지는 현충로와 서쪽의 상도터널로 넘어가는 언덕, 남쪽으로는 중앙대학교 정문, 동쪽으로는 흑석 3동까지다. 그러나 일반적으로 중앙대 상권은 현충로와 상도터널 방향 언덕을 제외하고 흑석빗물펌프장 이후부터 중앙대 정문과 흑석 3동까지로 볼 수 있다.
중앙대 상권의 특징은 노량진이나 숭실대 같은 인근 상권과의 연계성이 없는 단절된 독립상권이라는 점이다. 어떤 형태의 상권이든 일장일단이 있겠지만 중앙대 상권의 경우 역세권도 아니고 세련된 모습을 갖추고 있지 못함에도 안정적인 상권으로 자리를 잡았다. 교통이 불편해 소비층이 다른 상권으로 빠져나가기 불편한 핸디캡이 오히려 사업자들 입장에서는 장점으로 작용한 것.
중앙대 앞에서 흑석시장가기 전까지의 대로변 및 이면도로는 젊은층을 겨냥한 업종이 대부분이다. 중앙대 정문 앞 대로변 1층 점포들의 업종분포를 보면 판매업이 39개, 음식점/호프/식음료가 33개, 서비스업이 11개로 판매업이 가장 높은 비중을 차지한다. 나머지도 테이크 아웃 커피, 액세서리, 분식점, 안경점, 아이스크림 등 젊은층을 대상으로 하는 업종들이다.
중앙대 정문 앞 상권의 특징은 편도 1차선 대로변을 따라 주택가로 이어지는 여러 개의 골목에 같은 업종들이 삼삼오오 모여있다는 것. ‘분식 골목’ ‘미용실 골목’ ‘고깃집 골목’ 으로 불리는 10여개 골목이 형성돼 있다.
거의 모든 대학가 상권이 그렇듯 중앙대 상권도 학기 중과 방학때의 매출차가 크다. 대학생을 주고객으로 하는 중앙대 정문 앞 상권은 방학이면 평소보다 매출이 약 30~50%까지 감소한다. 흔히 ‘1년 중 절반 장사’라는 말처럼 대학가 상권은 성수기와 비수기가 뚜렷해 사업자들은 어려움을 겪는 경우가 많다. 특히 음식점의 경우 대학가의 특성상 다른 상권에 비해 객단가가 낮다는 것도 사업자에겐 핸디캡으로 작용한다. 따라서 철저한 매출과 손익 분석 뒤에 사업을 시작하는 것이 바람직하다. 또한 주고객이 20대의 젊은층 유동인구라는 점을 감안해 업종을 선택해야 한다.
중앙대 정문 건너편과 먹자골목으로 불리는 버스정류장 옆 블록의 음식점 대부분은 골목이나 이면도로 안쪽에 위치해 있다. 대로변은 도로 폭이 좁고 점포 크기도 10평 정도로 작고 그나마 점포수도 적다. 그렇다보니 20평 이상의 점포를 선택하려면 안쪽이나 골목으로 들어가야 하는 형편. 좁은 도로와 소형 점포가 많아 재개발이 이뤄져도 상권의 규모가 확장되기는 쉽지 않을 것으로 보인다.
중앙대 정문 앞 ‘학사길’ 이 대학가 상권이라면 흑석시장 주변은 지역밀착형 상권이라고 할 수 있다. 서로 다른 특성을 지닌 두 개의 상권이 혼재하면서도 뚜렷이 구분되는 것이 중앙대 앞 상권의 또다른 특징이다.
재래시장인 흑석시장을 중심으로 한 생활상권의 업종을 보면 판매업이 42개, 음식점과 식음료 9개, 서비스11개로 단연 판매업의 수가 압도적으로 많다. 주택가가 인접한 생활상권임에도 음식점이 적은 이유는 10평 정도의 작은 점포가 대부분이기 때문. 중대형 음식점이 없다는 것도 중앙대 상권의 발전과 확대를 저해하는 요소다. 어느 정도 규모가 되는 크기의 점포나 빌딩에는 은행과 병원, 학원들이 들어서 있다.
흑석시장 앞 대로변인 ‘번영길’은 제과점, 약국, 금은방, 은행, 치킨, 분식점, 의류 등 말 그대로 시장을 중심으로 한 전형적인 지역상권의 특징과 모습을 갖추고 있다. 흑석시장 입구에서 주택가로 이어지는 ‘번영4길’은 세탁소와 철물점, 피아노 학원, 미용실 등 생활형 업종만 있을 뿐 음식점이나 판매업종은 없다. 더욱이 번영길은 경사진 골목으로 소형차 한 대가 겨우 지날 수 있을 정도로 좁다. 경사진 ‘번영길 14,15,16길’ 위쪽에 있는 주택들은 사람 한명이 다닐 정도로 좁은 골목을 사이에 두고 다닥다닥 붙어 있어 이곳이 재개발 예정지임을 짐작할 수 있다.
흑석시장 앞 대로변 ‘서달로’를 따라 올라가면 오른쪽에는 중대부속초등학교, 왼쪽에는 중대부속중학교가 있다. 그리고 중학교 뒤쪽 조금 더 올라가면 을로초등학교가 있다. 도로를 사이에 두고 양쪽에 학교들이 있는 서달로는 경정비센터와 문구점, 분식집 한 두곳을 제외하곤 점포가 드물다. 보도 옆으로 바로 다가구 주택들이 있어 상권이라는 느낌이 들지 않을 정도다.
흑석시장 맞은편 흑석중앙상가에는 학원, 병원, 체육관, 의류점들이 입점해 있다. 상가 앞에서 중앙대 정문으로 이어지는 폭 1미터 정도의 도보에는 야채나 떡볶이, 튀김을 파는 노점상들이 죽 늘어서 있다. 노점상 가운데는 관할구청에서 영업허가를 받은 키오스크(간이매점)형태도 있다. 노점상들이 있는 뒤쪽으로 메디컬센터가 들어서게 된다. 흑석동으로 들어오는 버스와 나가는 정류장이 좌우측으로 있는 먹자골목 블록은 비슷한 크기의 주점과 식당들이 모여 있다. 도로변에 위치한 건물에는 은행과 이벤트주점, 제과점 등 어느 정도 규모 있는 점포들이 눈에 띈다. 그러나 바로 옆으로 아파트 신축공사가 진행되고 있어 안정된 상권의 모습보다는 혼란스럽다는 느낌이 든다.
흑석시장과 중앙대 정문 앞의 거리는 불과 200미터 정도. 그러나 두갈래의 대로변을 따라 상권의 특성과 아이템, 수요층은 전혀 다르다. 흑석시장 주변에는 대학생들이 거의 없고 장을 보러 나온 주부들과 지역민들이 대부분. 정문 앞도 마찬가지다. 버스정류장이 학교 정문과 가깝고 젊은층을 타깃으로 하는 점포들이 많아 지역민을 찾아보기 어렵다. 마치 양쪽 도로가 ‘지역민 길’과 ‘대학생 길’로 나눠진 것처럼 보인다.
이런 특성상 흑석시장 상권에서는 테이크아웃 전문점이나 커피숍, 생과일전문점 같은 업종은 피하는 것이 낫다. 세탁편의점이나 보세의류, 아동복 등 지역수요에 적합한 아이템을 선택해야 한다. 현재 마무리 공사가 한창인 메디컬 센터가 오픈하면 업종 분포에도 변화가 일어날 전망. 119실 542병상의 종합병원이 개원하면 한식당과 죽전문점, 의료기전문점, 대형약국, 중화요리, 우동/초밥전문점이 늘어날 것으로 예상된다.
중앙대학교 앞에는 분식집들이 많다. 분식집은 값싼 메뉴들이 대부분이고 1900원짜리 자장면도 있다. 삼겹살은 1인분에 최저 2500원이다. 대학교 앞의 특성을 잘 보여주는 단면이라 하겠다. 커피에서 밥까지 저렴하지 않은 먹거리가 없다. 따라서 품질은 유지하면서 싼 가격으로 승부를 걸 수 있는 업종이라야 성공가능성이 높다. 유망업종에는 피자/스파게티 전문점,와인숙성 삼겹살,철판볶음전문점,커피전문점,생과일전문점 등이 있다.
특히 저가의 고깃집들이 즐비해 삼겹살 전문점은 피하는 것이 좋다. 안경점은 정문 앞에만 3개가 있고 분식점 또한 포화상태다.
흑석시장은 재래시장으로 지역민들의 유동이 대부분이다. 아동복이나 피자,스파게티, 순대국, 감자탕, 곱창, 장어구이, 분식점, 해물탕, 약국, 의료기판매가 유망하다고 할 수 있다. 특히 재래시장이 있어 30~50대의 주부들을 대상으로 하는 업종이 좋다. 테이크아웃 전문점이나 대학가보다 객단가가 높은 음식점, 일식집도 고려해 볼만 하다.
중앙대 병원의 개원을 앞두고 있는 중앙대학교 상권은 서울의 몇 되지 않는 성장 가능한 상권중의 하나로 손꼽히고 있다. 흑석동 주민들과 중앙대학교 학생들을 대상으로 하던 이 곳은 외부유입 수요를 만들 절호의 찬스를 잡은 셈이다.
방학이면 정기적인 불황을 겪었고 작고 허름한 건물들만 즐비해 있던 중앙대 상권은 적잖은 변화가 일 것이다. 따라서 현재의 업주나 중앙대상권에서의 창업을 꿈꾸는 사람들은 이 변화하는 상권에 발맞춰 새로운 변신을 꾀해야 할 것이다
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