[장사닷컴] ▣ 천호동 상권분석

서울 ‘천호동’ 상권유동인구의 소비패턴, 변화의 흐름을 파악하라

천호동 상권은 423번지를 중심으로 형성된 속칭‘텍사스촌’을 중심으로 발달했다. 자연히 텍사스촌을 중심으로 캬바레, 나이트클럽, 단란주점 등 주로 성인들을 대상으로 한 유흥업소와 숙박시설이 밀집돼 있었다. 오랜 세월 동안 천호시장을 중심으로 양쪽 500미터에 이르는 구천면길이 천호동의 메인 상권.
그러나 지하철 5호선과 8호선이 개통되고 현대백화점과 2001아울렛, 이마트 등 대형 쇼핑몰들이 들어서면서 젊은층의 유동인구가 증가했다.

한편 정부의 강력한 윤락업소 단속으로 텍사스촌이 대폭 축소되면서 천호동은 유흥에서 쇼핑과 먹거리 중심의 복합 생활상권으로 변화했다. 자연히 주상권도 재래시장에서 현대백화점과 이마트가 위치한 곳으로 바뀌었다. 천호동 상권의 범위는 현대백화점을 중심으로 선사로와 천호대로 대로변과 그 이면도로, 천호구길 대로변과, 천호시장이 위치해 있는 구천면길 대로변. 그 중에서도 현대백화점에서 대한투자신탁까지의 천호대로변과 대한투자신탁에서 천호시장 방면으로 가는 천호구길 주변이 최고의 입지라고 할 수 있다.천호동 상권은 현대백화점과 이마트를 제외하곤 대형 쇼핑몰이나 큰 점포가 없다.

2001아울렛은 천호시장과 마주하고 있어 역세권 상권이라기 보단 오히려 천호시장 상권에 가깝다. 재래시장과 신흥상권이 자연스레 연결돼 있는 것이 천호동 상권의 특징. 구천면길을 따라 형성된 재래시장 주변은 주택가와 이어지는 골목마다 세탁소, 정육점 등 생활밀착형 업종이 주류를 이루고 있다. 특히 구천면길은 도로폭이 좁고 교통이 혼잡스러운데다 노점상과 소규모 점포들이 밀집돼 있어 정리된 상권의 모습을 갖추지 못하고 있다.
그러나 대형 오피스텔들이 한창 공사중이고 도로확장도 조만간 이뤄질 것으로 보여 새로운 오피스상권으로의 변모를 갖추게 될 전망이다.

현대백화점, 이마트 주변 : 천호대로, 선사로, 먹자골목

천호역 3, 4, 5번 출구인 현대백화점과 이마트 주변 상권은 천호대로변과 그 이면에 위치한 먹자골목, 선사로로 나눌 수 있다. 천호동에서 특A급 상권이라 할 수 있는 현대백화점과 이마트 주변은 유동인구가 많고 천호구길 이면에서 시작되는 먹자골목과 이어져 있다.

이마트 옆 길동 방향의 몇 개 빌딩들은 1층 점포를 제외하곤 대부분 소규모 업체들이 입주해 있다. 왕복 10차선인 천호대로를 사이에 두고 백화점과 이마트 맞은 편인 6, 7번 출구 방향은 시네마타운과 아웃백 스테이크 하우스 등 제법 큰 규모의 외식업소가 있다. 그러나 대로변에 위치한 몇몇 업소를 제외하면 뒷편 주택가로 들어가는 골목길과 편도 1차선인 아파트 진입로를 따라 10평 정도의 작은 점포들이 모여 있다.

왕복 10차선으로 도로 폭이 넓어 천호대로변이라 해도 이마트와 현대백화점 주변과는 구분되는 독립상권 내지는 부상권으로 볼 수 있다. 결국 천호대로변 상권의 메인은 지하철 3번 출구 현대백화점에서 천호구길에 이르는 선사로 오른쪽 블록이다.
현대백화점과 이마트가 위치한 천호대로변 점포시세는 1층 15평 점포의 권리금이 2∼3억원이나 된다. 보증금은 1억5천만∼2억5천만원, 월 임대료는 4백만∼5백만원. 선사로와 천호구길 대로변 점포시세는 1층 15평 기준으로 권리금 2억∼3억원, 보증금 1억∼2억2천만원, 월 임대료는 3백70만∼5백만원이다.

가맹점보다 독립점포가 많은 먹자골목

천호구길, 즉 구사거리는 윤락가가 들어서고 재래시장을 중심으로 유흥상권이 형성되면서 오랫 동안 천호동을 대표하는 중심지였다. 지금은 현대백화점과 이마트 주변에 유동인구가 집중되면서 메인상권에서 밀려났지만 이면도로에 형성된‘먹자골목’은 여전히 많은 사람들의 발길이 이어지고 있다.

과거 나이트, 캬바레 등 천호구길 주변에 밀집해 있던 유흥업소들이 사라지면서 먹자골목은 20∼30대 젊은층의 취향에 맞춰 새롭게 단장한 점포와 신축 건물들 도 눈에 띈다. 하지만 아직도 낡은 건물들이 많고 50평 이상의 대형점포 보다는 15평 정도의 소형 점포들이 많다. 천호동 먹자골목의 두드러진 특징은 독립점포가 많다는 점이다.

이마트 옆으로 이어지는 먹자골목 초입과 안쪽에 호프집과 닭요리전문점 등 가맹점은 10여개 정도. 가맹점에 비해 독립점포가 월등히 많은 이유는 먹자골목의 점포사업자 대부분이 한곳에서 15년 이상 장사를 해 온 터줏대감들이기 때문.

먹자골목에서도 입지에 따라 등급이 나뉜다. 이마트 옆 천호대로변으로 향하는 ‘먹자골목 4길’이 A급이라면 뒷편은 b급지. 호프집과 닭갈비, 바(bar)가 있는 뒷편에는 모텔과 여관이 중간중간에 들어서 있다.

음식점과 가까운 자리에 숙박업소가 들어서면 매출이 떨어지는 것이 일반적인 현상. 천호동 먹자골목은 다른 지역에 비해 점포 수나 규모가 작고 아이템도 부족한 편이다. 치킨, 호프, 커피숍, 고기집, 순대와 해물철판구이 전문점 등 그런대로 모양새를 갖추고 있지만 틈새가 커보인다. 주 고객층이 20∼30대인 점을 감안하면 우동·돈가스나 치킨, 삼겹살, 퓨전감자탕 가맹점도 성공 가능성을 높을 것으로 보인다.

과거 천호동 상권은 윤락가를 중심으로 캬바레와 나이트클럽, 단란주점이 밀집된‘유흥가’였다. 그러나 윤락가가 쇠퇴하고 유흥업소들이 사라지면서 현재는 나이트 클럽 두 곳과 단란주점만 그 명맥(?)을 잇고 있다. 백화점과 할인점이 들어서면서 쇼핑과 먹거리가 결합된 생활상권으로 변모하고 있는 것.

한 신용정보회사에서 조사한 자료에 따르면 천호동 상권의 거래 빈도는 주말(48%)보다 주중(52%)이 더 높게 나타났다. 요일별로는 월요일(14.14%), 화(12.12%), 수목(15.15%), 금(16.16%), 토(17.17%), 일요일(10.1%). 길동이나 주변의 크고 작은 아파트 단지 배후수요도 있지만 주말보다 주중의 거래빈도가 높다는 것은 그만큼 유동인구가 많음을 알 수 있다.

천호시장·2001아울렛 주변: 구천면길, 천호시장 4거리

천호시장은 천호동의‘원조 상권’이라고 할 수 있다. 주택가와 인접한 천호시장 상권은 중저가 의류와 제화 매장, 가구점, 병원, 학원이 있는 건물들이 대로변을 따라 죽 늘어서 있다. 약 1km에 이르는 구천면길은 주택가로 이어지는 골목골목마다 음식점과 세탁소, 미용실 등 생활밀착형 업종이 모여 있어 자연스런 틈새 상권을 형성하고 있다. 얼핏 보기엔 상권 한가운데 주택이 지어진 것처럼 보일 정도로 명일동과 길동 방향의 대로변을 따라 점포들이 둘러싸고 있는 모습.

천호시장 옆 동아시티는 당초 쇼핑몰로 지어졌지만 이마트와 현대백화점에 유동인구가 몰리면서 저가의 의류와 구두, 생활용품을 판매하는 상설할인매장으로 전락했다. 동아시티 안쪽인‘희망 3,4길’초입엔 양품점과 족발집, 조그만 가게가 있고 더 들어가면 속칭 ‘텍사스촌’으로 불리는 윤락가가 나타난다. 경찰의 지속적인 단속으로 윤락가가 축소되면서 입구엔 주차타워가 공사 중이다.

천호시장을 포함한 구천면길은 예전에 비해 상권이 죽었다는 느낌을 갖게 한다. 시장 맞은편에 있는 2001아울렛은 그나마 중저가 상품을 찾는 고객들이 꾸준한 편. 구천면길에는 브랜드 의류점과 패스트푸드, 제과점이 드물게 있을 뿐 대부분이 독립점포다. 1000원 김밥전문점이나 만두 등 저가 아이템이나 보신탕, 감자탕집이 사이 골목에 몰려 있다.

천호시장 주변 점포 시세는 1층 15평 기준으로 권리금 1억∼1억3백만원, 보증금 8천만원∼1억원,월임대료는 1백20만∼1백80만원으로 천호대로과 천호구길에 비해 절반 정도의 금액이다.

천호동 상권의 유망업종 베스트 5

천호동 지역에서 최근 매출 상승률이 가장 높은 업종은 가전제품, 캐쥬얼의류, 단란주점, 비즈니스클럽, 수퍼마켓, 화장품 순으로 나타났다. 신용정보회사 KIX의 조사결과. 천호동 상권에는 외식, 판매, 서비스 등 다양한 업종들이 분포해 있고 점포수도 상당히 많다.

현대백화점을 중심으로 천호대로 대로변과, 천호구길에는 주로 팬시점, 의류점, 잡화점과 같은 판매업종이 많고 매출도 상당히 좋은 편이다. 또한 2층과 3층에는 주로 병원, 법무사 사무소와 같은 업무시설들이 집중돼 있다.

그러나 다른 상권의 대로변에 비해 2, 3층의 먹거리 업소는 드문 편. 구천면길 대로변에도 의류점이나 주단집 같은 판매점포들이 모여 있지만 텍사스촌이 쇠퇴하면서 주변상권이 같이 쇠퇴한 실정.더욱이 구천면길은 도로확장 공사가 진행될 예정이어서 현재로선 상권의 변화를 섣불리 예측할 수 없는 상황이다.

대로변 건물주와 입점한 지 3년 이상된 점포사업자들은 이미 관할구청으로부터 보상금을 지급받은 상태. 도로와 함께 보도정비도 이뤄져 대로변 점포 앞까지 확장된다.

이런 도시계획을 모른 채 입점한 점포세입자들은 보상도 받지 못한 채 영업손실을 감수해야 하고 점포재공사가 불가피할 전망.

그러나 상습 정체인 도로가 확장되고 구획정리가 이뤄지면 천호시장 주변도 이마트와 현대백화점 주변 못지 않은 상권으로 거듭날 가능성이 크다.

주부들과 학생이 주를 이루는 유동인구가 많고 천호대로 방향의 대로변 건물들도 신축과 증축이 이뤄지고 있어 메인상권으로 이어지는 길목은 지금보다 더 나아질 것으로 보인다.

천호대로 주변과 먹자골목은 이미 점포가 들어설 만한 자리가 없다. 따라서 천호시장으로 이어지는 사잇길이나 구천면길 주변이 유리하다. 인근에 몇 개의 중고교가 있어 10대 학생들과 주부들을 대상으로 한 분식전문점이나 저가 액세서리, 남성 미용실도 적합한 아이템.다만 구천면길은 공사가 진행될 예정이기 때문에 그 시기와 소요기간을 자세히 파악한 뒤 창업타이밍을 잡는 것이 관건이다.

대형 주상복합 건물 신축, 생활과 결합된 오피스 상권으로

천호동 상권에서 가장 많은 업종은 일반음식점으로 76개 점포가 있다.
서울 시내 다른 상권에 비하면 상당히 적은 편. 천호구길 이면의 먹자골목에는 쇼핑을 즐기던 사람들이 이곳으로 몰려든다.

먹자골목에는 호프나 소주, 돼지고기, 감자탕 등 식사와 술을 동시에 해결할 수 있는 업소들이 밀집해 있다. 특히 24시간 업종인 감자탕집이 타 상권 보다 많은 것이 특징. 그만큼 야간이나 늦은 새벽에도 천호동 먹자골목의 유동인구가 많다는 것을 짐작할 수 있다. 하지만 바꿔 생각하면 유동인구 의존도가 높다는 취약점도 갖고 있다.

먹자골목과 대로변에 한정된 탓도 있지만 아직은 큰 오피스 건물이 없기 때문. 이마트 뒷편에 있는 코오롱 아파트형 상가가 있지만 대부분 주거용으로 외식업소 이용빈도가 낮다. 인근의 작은 빌딩과 천호시장 옆 동아시티에 입주한 소규모 사무실 근무자, 쇼핑목적의 유동인구가 주고객.그러나 현재 구면천길로 주상복합 아파트인 대우 베네씨티와 대동 피렌체 리버, 맞은편으로는 쌍용 플레티넘 리버 공사가 한창 진행되고 있어 두 대형 주상복합 건물이 완성되면 구천면길은 천호대로나 천호구길 못지 않게 상권이 활성화 될 것으로 예상된다.