서울시내의 북서부 최대상권인 신촌상권은 지난해 신촌민자역사 개관이라는 호재로 투자자들 사이에 화두로 떠올랐던 상권이다. 하지만 신촌은 원래 전형적인 대학상권으로 유명했던 곳이다. 연세대를 비롯해 상권반경 내에 8개의 대학이 밀집해 있어서 일일 10만여 명이 지나 다니는 이 지역 유동인구의 상당수가 대학생으로 분류되고 있다.
하지만 신촌과 마포, 여의도 일대의 직장인들이나, 중/고교생들, 인근거주자들, 외부에서 유입되는 10~20대, 수도권에서 출퇴근하는 사람 들의 비율이 점차 높아지고 있고, 현대백화점, 그랜드마트, 신촌민자역사를 이용하는 사람들의 수가 증가할 것으로 예상됨에 따라 상권의 특징 역시 조금씩 바뀌어 가고 있음을 느끼게 된다.
신촌은 교통의 요지이다. 일일 12만 이상이 이용하는 지하철 2호선 신촌역과 수십 개의 노선이 통과하는 버스정류장이 외부 인구를 신촌역 으로 끌어들이는 결정적인 역할을 하고 있다. 서울 전 지역을 오가는 버스노선과 삼화고속(인천), 부천, 일산방면으로 운행되는 노선이 이곳을 통과하게 되어 있으며, 신촌기차역으로는 경의선, 교외선이 운행중에 있다.
이렇듯 서울외곽지역 및 수도권에 거주하는 직장인, 학생들이 신촌상권에서 소비의 큰 부분을 차지하는 계층이라 할 수 있다. 그런 이유에서 신촌은 대학가상권이지만 방학 등 계절적인 요인에 크게 영향을 받지 않는 연중 비수기가 없는 상권으로 알려져 있다. 또한 상권의 위력은 주말을 앞둔 금, 토요일에 절정에 달한다.
신촌상권의 범위는 북쪽으로 연세대학교입구, 서쪽으로 현대백화점부근, 남쪽은 2호선신촌역, 동쪽으로는 녹색극장과 신촌민자역사 방향 먹자골목 끝까지로 볼 수 있다. 2호선신촌역에서 연세대방향 대로변에는 판매업종이 주를 이루고 있으며, 이면먹자골목에는 젊은 층을 겨냥한 다양한 종류의 음식점이 폭넓게 포진해 있다.
먼저 지하철역 2,3번출구에서 연세대입구까지의 대로변(연세로)을 보면 역시 신촌상권에서 가장 유동인구가 많은 거리인 만큼 판매업종이 강세 임을 알 수 있다. 그러나 의류업종만큼은 상권의 규모에 비해 활성화되지 못하고 있는데, 이는 인근 이대상권이 의류/패션업종으로 확고히 자리를 잡고 있음에 기인한 현상이다.
대신, 패스트푸드, 화장품, 이동통신, 보석/엑세서리, 커피숍, 아이스크림, 팬시전문점 등의 일반판매업종은 이 지역의 탁월한 유동인구의 덕을 톡톡히 보고 있다. 이곳은 특히 유행에 민감해서, 특A급 브랜드매장들을 제외하고는, 나머지 자리들은 거의 매년 업종의 현황이 바뀌는 현상이 두드러진다. 따라서 이곳 대로변에서 창업을 예정하고 있다면, 시장의 흐름을 면밀히 분석하고 유행의 영향을 덜 받는 업종을 선택하는 것이 바람직하다.
이곳 대로변의 점포시세는 1층 15평 매장을 기준으로 해서 보증금1억~3억, 임대료250~550, 권리금3억~6억 사이에 형성되어 있다. 여타 상권들에 비해 임대료수준이 그렇게 높다고 볼 수 없어서 강남역, 종로, 명동과 달리 개인점주들이 독자적인 브랜드매장을 개설하는 경우가 많다는 점도 눈여겨봐야 할 부분일 것이다.
가장 중심축이 되는 입지는 역시 3번출구 앞 맥도날드매장에서부터 연대방향 명물거리와 교차하는 사거리까지의 약 20개 점포이다. 스타벅스, 유니클로, 스킨푸드, 클루, 파리바게뜨, 올리브영 등 국내 유명 브랜드가 자리 잡고 있으며 점포시세도 신촌에서 가장 높다. 현대백화점 신관 신축공사로 인해 맞은편 거리는 상대적으로 유동인구가 감소한 모습이다.
사거리를 지나 좀 더 북쪽으로 올라가면 연대앞 고가철로 부근까지 연세로 양 대로변에 다양한 브랜드샵들이 입점해 있음을 보게 된다. 눈에 띄는 업종은 역시 카페파스쿠치, 피자헛, 던킨도너츠, 베스킨라빈스, 할리스커피, 뚜레주르, 크라운베이커리 등 프랜차이즈 식음료와 의류, 쥬얼리, 여성속옷 등 패션 관련 업종이다.
현대백화점 주변 대로변(양화로)은 연세로 못지 않은 유동인구를 자랑한다. 하지만 지난 1~2년 사이에 80% 이상의 임차테넌츠가 교체된 데서 알 수 있듯 의류/패션 일색의 역세상권들이 겪는 동일한 부진을 겪고 있음을 보게 된다. 더욱이 웬만한 브랜드샵은 현대백화점 내에 입점되어 있다.
신촌 하면 먹자문화가 잘 갖춰져 있기로도 유명하다. 연대방향 대로변 이면(현대백화점 뒷편과 신촌기차역 방향)에 형성되어 있는 먹자골목은 서울시내에서도 가장 활성화된 먹자문화가 느껴지는 곳이다.
현대백화점뒷편 먹자골목에는 20~30대를 상대하는 춘천집, 불닭, 퓨전포차, 갈비집 등이 많고, 신촌기차역 방향으로는 회사원/중장년층까지를 타겟으로 한 삼겹살, 우동, 냉면, 설렁탕등의 다양한 음식점이 입점해 있다. 표면적으로는 이곳 먹자골목이 불황을 모르고 성업중인 것으로 비춰질 수 있지만, 속을 들여다보면 업종중복 등으로 인한 과당경쟁 등으로 예전과 같은 매출을 올리고 있지는 못한 것으로 파악되었다.
다만 ‘맷돌순두부’를 비롯해 특색 있는 프랜차이즈 음식점들이 기존의 업종들 속에서 힘을 내고 있는 것은 여느 다른 상권의 먹자골목과 유사하게 발생되는 현상으로, 과거와 같은 소자본 개인 창업보다는 프랜차이즈 창업이 어느 정도 대세를 이루는 시장변화를 입증해 주는 대목이다. 먹자골목의 개략적인 점포시세는 1층 25평매장 기준 보증금 5천~1억5천, 임대료 3백~6백, 권리금 2억~5억 사이로 역시 서울시내에서 가장 높은 수준이었다.
최근 민자역사 개관과 함께 신촌에서도 눈에 띄게 활성화되고 있는 곳이 있다면 연대방향대로변과 민자역사를 가로지르는 가칭 ‘명물거리1길’일 것이다. 신촌역에서 이동한다면 초입부근에는 음식점위주의 먹자골목이고, 이어서 주로 여성고객들에게 어필할 수 있는 아이스크림, 커피숍 등의 비교적 고급브랜드매장들이 들어서 있다.
이대상권에서 쇼핑 등을 마친 고객들이 신촌으로 이동할 때 필히 지나다녀야 하는 이곳은 향후 발전가능성이 매우 높은 지역으로 분류되고 있다. 시세는 30평이상의 1층점포의 경우 권리금만 대체로 3억이 넘고 보증금을 합하면 6억~7억을 호가하는 매장이 대부분인데다, 임대료 역시 1천만원 이상 호가하지만 그나마도 매물은 거의 없는 실정이다.
학생들 중심이던 신촌 먹자상권이 명물거리의 변모로 인해 직장인들을 흡수하는 곳으로 변하고 있다. 특히 먹고 마시는 문화가 잘 갖춰진 홍대 인근으로 몰리던 계층이 최근 신촌 명물거리를 찾고 있다. 기대를 모았던 신촌민자역사 호재가 예상보다 미미한 수준이지만 이대-신촌 상권의 연결지점으로 상권확장의 수혜를 누리고 있는 것이다.
같은 신촌상권에 속해 있지만 한때 신촌 먹자상권을 상징했던 ‘새터길’이 서서히 쇠퇴해 가고 이대방면으로 연결되는 ‘명물거리’쪽이 먹자상권의 핵심으로 서서히 자리 잡아 가고 있음을 보게 된다. 업종 역시 새터길은 전형적인 대학가 먹자골목에 어울리는 닭갈비, 주점, 치킨호프, 퓨전일식 등으로 고착화되고 명물거리는 도심 상권에 어울리는 커피전문점, 일식/해물, 패스트푸드, 우동/돈까스, 참치전문점 등이 증가하는 추세이다.
현재까지는 민자역사 개관이 상권판도를 뒤흔드는 대형 호재로서 역할을 완벽하게 해내고 있지 못하지만 신촌-이대 상권의 단일화가 빠르게 진행되고 있다는 점이 무엇보다 중요하게 작용하고 있다. 반면 2010년 완공예정인 연세대 인천송도 캠퍼스 조성계획으로 이전 이후 소비심리가 큰 저학년 학생들 일부가 유출될 것으로 예상되고 있다.
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