우장산역 상권
재건축아파트·재래시장
8개의 학교·역세권 인접한
우장산역 상권
창업에서 상권과 입지의 중요성은 강조해도 지나치지 않다. 상권과 입지 분석은 창업 전 반드시 거쳐야 할 단계이자 성공창업을 위한 필수사항. 전체 인구의 약 70%정도 집중돼 있는 서울과 수도권은 물론, 세인의 관심을 집중시키는 지방 상권을 샅샅이 분석해 상권의 이해를 도울 계획이다. 이를 위해 월간 B&F는 상권전문사이트 ‘상가뉴스레이다’와 업무제휴를 통해 입지 분석 정보를 연재한다.
우장산역 상권은 <?xml:namespace prefix = st1 />서울 강서구 화곡3동과 발산1,2동의 중심부에 있다. 우장산역이 위치한 ‘강서로’ 구로구 고척동(남)에서 올림픽대로(북)까지 길게 뻗어 있는 서울 서부지역의 핵심교통망인데, 100대 상권 시리즈에서 이미 다룬 바 있는 5호선 역세상권 화곡역, 발산역, 까치산역 등이 바로 이 ‘강서로’를 끼고 있다.
우장산역은 ‘발산역’(북)과 ‘화곡역’(남)의 사이에 위치해 있다. 이 상권은 강서구의 다른 상권들과는 달리 복합적인 상권구조를 가지고 있어 주목된다. 우선, 재래시장과 아파트 단지를 모두 지하철 1분 거리에 두고 있다. 또한 서울정보기능대학을 비롯해 2개의 초등학교, 2개의 중학교, 4개의 고등학교가 인접하여 강서구의 대표적 학교 밀집지역에 해당한다.
최근 이 상권에 가장 큰 변화를 가져온 것은 바로 주공아파트 재건축(현대 아이파크/대림 e편한세상)이다. 지하철 1번 출구와 매우 인접해 있으며, 2천세대 이상의 두터운 배후를 형성하고 있어 입주가 이뤄지면서 우장산역 주변 상가들에도 적지 않은 영향을 미치고 있다.
일일 수만명 유동인구, 임대료 상승은 지속될 듯
우장산역 상권의 핵심은 역시 송화시장과 연결되는 3,4번 출구 방면의 대로변이다. 역세권의 A급지 이면서 동시에 재래시장의 입구지점답게 일일 수만명의 유동인구가 발생한다. 업종 분포를 보더라도 의류, 패션, 이동통신, 은행, 약국, 안경점 등 높은 임차시세에 걸맞는 것들이 들어서 있으며 점포시세는 33제곱미터(약 10평)기준 보증금 4천~8천만원, 임대료 170~270만원, 권리금 1억~2억원 선에 형성되어 있다.
한때 권리금 시세가 천정부지로 올라갔었지만 의류경기의 불황과 맞은편 주공아파트 재건축공사로 현재 저점에 이르렀다는 평가도 있다. 그러나 물가 상승으로 인한 경기 우려와 ‘엠버리움’, ‘송화프라자’등 신규 상가의 진입으로 인한 주변 임대료 상승 등에 비춰봤을 때 임대료는 꾸준히 상승할지언정 권리금 부분은 추가적인 상승 기대가 어려운 것이 사실이다.
3,4번 출구 대로변은 약 200미터 가량 이어지며 송화시장 입구를 중심으로 우장산역에 인접한 상가들과 발산역 방향으로 형성된 상가들로 구분이 된다. 우장산역과 가까울수록 권리금과 임대료는 높으며 작년 상반기에 준공된 ‘엠버리움’에는 1층에 약국과 이동통신매장이 영업중이고 상층부에는 병원이 주로 입점되어 있다. 우장산역에서 송화시장 입구를 지나치면 ‘송화프라자’ 공사현장과 ‘스킨푸드’ ‘크로커다일’을 비롯한 몇 개 로드점포들이 버스정류장 주변에 자리잡고 있다.
대로변보다 취약 상권 노리는 것이 유리
1,2번 출구 앞은 원래 주공아파트가 가까이에 있던 곳이지만, 대림/현대 아파트단지로 재건축되면서 단지내 상가가 대로변에 자리잡게 되었다. 아직 1층에 일부 공실이 남아 있지만 입주가 진행되면서 무리없이 소화될 것으로 보이며, 현재 입점되어 있는 업종은 마트, 이동통신, 편의점, 은행, 중개업소 등이다.
사거리 코너에 위치한 ‘기업은행’과 ‘파리바게뜨’ 사이의 2차선 도로는 대우그랜드월드아파트와 화곡고교 등 7개의 초중고교 진입로이다. 또한 송화시장의 남쪽 출입로와도 붙어 있다. 상가는 화곡중학교 부근까지 이어지지만 유동인구가 집중되는 곳은 송화시장 입구의 ‘빵굼터’ 매장 주변이며 학생들과 주부들이 주고객층이다. 1층 33제곱미터(10평) 기준으로 보증금 3천~6천만원, 임대료 120~180만원, 권리금 4천만원~1억원 수준이다.
상권의 남단은 강서로 대로변의 ‘다인빌딩’ 주변과 1061번지 일대로 볼 수 있다. 양서, 우신, 흥진 등의 아파트 배후 세대가 받치고 있는 다인빌딩과 대로변 상가들에는 LG하이프라자 등 대형매장이 주로 위치해 있다. 맞은편 대로변에는 소규모 점포들이 많은데 식음료, 사진관, 이동통신, 음식점 등 다양한 업종으로 구성되어 있다. 점포시세는 3,4번 출구쪽에 비해 50% 수준에 거래되고 있다.
재건축 아파트 입주가 이뤄지면서 우장산역 상권의 기대감도 점차 높아지고 있는 것이 사실이다. 하지만 재래시장의 고전과 의류/패션 경기의 불황에는 예외가 없는 듯하다. 우장산역 상권에서도 꾸준히 높은 매출을 올리는 업종은 많지 않은데, 약국, 제과점, 안경점 등과 학생들을 대상으로 한 저가매장 몇 개 정도로 볼 수 있다.
유동인구 자체가 그 상권의 우수성을 입증하지 못하는 것은 당연하다. 우장산역 대로변 상권이 그 예에 해당한다. 예비창업자라면 경쟁점포가 많고 점포를 얻는데 드는 비용부담이 큰 대로변보다 우장산역 상권의 취약부분이라 할 수 있는 식음료나 음식점에 주의를 돌려 보는 것이 오히려 도움이 될 수 있다.
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