강남 대치동상권
은마아파트 신규상가 공급 . 재건축호재
상권흐름 상승세에 있는 강남구 대표상권
1979년 입주하기 시작한 강남구 대치동 은마아파트(3,300여 세대)는 강남구 내 단일 아파트단지 중에서 매우 큰 규모에 속한다. 최근 서울시가 내놓은 재건축규제 완화방안에 따라 15층 안팎 규모의 중층아파트인 은마아파트 재건축 여부에 많은 관심이 쏠려있는데, 특히 강남의 주요학군 인접과 대치-도곡라인의 신흥 부촌 형성이 재건축 호재와 맞물려 꾸준한 열기를 불어넣고 있다.
주요학군과 인접, 3천 세대가 넘는 단일 단지로 재건축 가능
정사각형 모양의 은마아파트 단지를 끼고 있는 네 개의 사거리 중 서남단 모서리는 ‘대치역사거리’라 불리는 역세상권이다. 이번달 상권분석 시리즈의 주인공인 ‘은마아파트입구 사거리’는 대치역사거리의 북단에 위치해 있으며 한티역(서), 탄천(잠실7동), 테헤란로 포스코사거리(북)와 사통발달로 연결되는 입지조건을 갖추고 있다.
대치동 일대 상권의 소비흡수력은 알려진 바와 같이 아파트 소유주와 세입자간 소득격차와 백화점 등으로 빠져나가는 수요에 의해 일부 업종에 편중되어 있다고 볼 수 있다. 특히 대치동상권을 특징짓는 학원업종과 금융기관, 중개업소, 근린생활 관련업종이 주류를 이룬다.
또한 자체 병원건물이나 메디컬빌딩이 대로변 곳곳에 자리잡고 있으며 20년 이상의 노후화된 건물과 현대식 신축 상가건물이 도곡동길과 삼성로가 교차하는 은마아파트사거리 상권의 대로변을 점유하고 있다.
특히 상권의 중심부인 사거리북단 코너자리(대치동941-18과 988-144번지)에 두 개의 6~7층 규모 근린상가가 2008년 내 준공완료를 목표로 공사중에 있어 상권 변화의 신호탄이 될 전망이다.
2008년 내 근린상가 준공, 대대적 상권변화 예고
우선 은마아파트와 가장 인접해 있는 ‘은마치안센터’ 라인과 도곡동길 대로변은 아파트 주민들을 겨냥한 근린업종이 가장 많이 눈에 띈다.
1층 점포면적이 33제곱미터(10평)안팎으로 협소한 편이어서 제과점, 소형음식점, 분식, 잡화, 이동통신, 치킨호프 등이 적합하며 1층 시세는 권리금 7천~1억 3천만원, 보증금 3천~8천만원, 임대료 210~340만원 수준이다. 상층부에는 유명학원들이 밀집해 있다.
도곡동길을 중심으로 은마아파트 단지와 마주보고 있는 우성2차아파트 라인에는 전자제품할인매장, 은행, 커피전문점, 패스트푸드 등 중대형 매장으로 이루어져 있다. 그런 이유에서 임대료시세는 맞은편 은마아파트 인근에 비해 훨씬 높게 형성되어 있다.
과거 ‘대신증권’이 입점되어 있던 사거리 동북단 코너(대치동 988-14)에는 ‘SM대치타워‘가 08년 10월 준공을 목표로 공사중에 있다. 횡단보도 맞은편에 위치한 ‘하늘도시’(대치동 941-18)역시 코너자리를 점하고 있어 높은 분양률을 기록하고 있다. 임대수요가 풍부하고 반면에 공실이 적은 상권이기에 활성화가 예상되고 있다.
대치사거리 방향의 상권 북단 양 대로변은 치킨호프, 피자배달전문점, 안경점 등이 있고 임대료가 저렴한 것이 장점. 상권 서쪽에 위치한 ‘한티역’ 방향의 대로변상권은 은마아파트와 인접한 상권에 비해 고급업종이 증가세에 있다. 또한 던킨도너츠, 버거킹, 크리스피크림, 파리바게뜨, 구스띠모 등 식음료 프랜차이즈매장이 몰려 있으며 안경점, 약국, 병원 등이 1층에 자리잡고 있다. 역세상권은 아니지만 배후수요로 인해 꾸준한 소비가 이뤄지고 있음을 알 수 있는 부분이다.
안정적 배후수요로 점포 공실 적은 상권
은마치안센터 맞은편 1층 상권에는 10여개의 점포가 있다. 음식점을 비롯해 편의점, 은행, 서점, 이동통신, 약국 등이 입점되어 있으며 권리금은 상권 내에서 비교적 낮게 형성되어 있다. 아파트 주출입동선이나 주요 집객시설이 위치해 있지는 않지만 유동인구는 일정수준 이상 발생되고 있다.
결국 아파트 밀집지역 내 근린상권, 소득수준이 높은 배후세대, 왕복 8차선 대로변 노출가시성, 학원 밀집지역이라는 다양성이 역세권은 아니지만 은마아파트사거리 상권을 꾸준히 성장시켜온 요인일 것이다.
그동안 불투명하게 보였던 재건축사업은 안전진단절차 간소화와 더불어 소형평형 의무비율 탄력적용과 조합원 지위양도의 부분허용으로 인해 추진시점이 앞당겨졌다는 평가. 하지만 개발이익환수제, 용적률/층고제한 등 실효적인 재건축규제조항들이 남아 있어 아직은 추이를 좀 더 지켜봐야 한다. 대치역사거리에 위치한 은마종합상가 지하점포의 3.3제곱미터당 매매가는 9천만원대를 호가하고 있다.
95481
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1979년 입주하기 시작한 강남구 대치동 은마아파트(3,300여 세대)는 강남구 내 단일 아파트단지 중에서 매우 큰 규모에 속한다. 최근 서울시가 내놓은 재건축규제 완화방안에 따라 15층 안팎 규모의 중층아파트인 은마아파트 재건축 여부에 많은 관심이 쏠려있는데, 특히 강남의 주요학군 인접과 대치-도곡라인의 신흥 부촌 형성이 재건축 호재와 맞물려 꾸준한 열기를 불어넣고 있다.
주요학군과 인접, 3천 세대가 넘는 단일 단지로 재건축 가능
정사각형 모양의 은마아파트 단지를 끼고 있는 네 개의 사거리 중 서남단 모서리는 ‘대치역사거리’라 불리는 역세상권이다. 이번달 상권분석 시리즈의 주인공인 ‘은마아파트입구 사거리’는 대치역사거리의 북단에 위치해 있으며 한티역(서), 탄천(잠실7동), 테헤란로 포스코사거리(북)와 사통발달로 연결되는 입지조건을 갖추고 있다.
대치동 일대 상권의 소비흡수력은 알려진 바와 같이 아파트 소유주와 세입자간 소득격차와 백화점 등으로 빠져나가는 수요에 의해 일부 업종에 편중되어 있다고 볼 수 있다. 특히 대치동상권을 특징짓는 학원업종과 금융기관, 중개업소, 근린생활 관련업종이 주류를 이룬다.
또한 자체 병원건물이나 메디컬빌딩이 대로변 곳곳에 자리잡고 있으며 20년 이상의 노후화된 건물과 현대식 신축 상가건물이 도곡동길과 삼성로가 교차하는 은마아파트사거리 상권의 대로변을 점유하고 있다.
특히 상권의 중심부인 사거리북단 코너자리(대치동941-18과 988-144번지)에 두 개의 6~7층 규모 근린상가가 2008년 내 준공완료를 목표로 공사중에 있어 상권 변화의 신호탄이 될 전망이다.
2008년 내 근린상가 준공, 대대적 상권변화 예고
우선 은마아파트와 가장 인접해 있는 ‘은마치안센터’ 라인과 도곡동길 대로변은 아파트 주민들을 겨냥한 근린업종이 가장 많이 눈에 띈다.
1층 점포면적이 33제곱미터(10평)안팎으로 협소한 편이어서 제과점, 소형음식점, 분식, 잡화, 이동통신, 치킨호프 등이 적합하며 1층 시세는 권리금 7천~1억 3천만원, 보증금 3천~8천만원, 임대료 210~340만원 수준이다. 상층부에는 유명학원들이 밀집해 있다.
도곡동길을 중심으로 은마아파트 단지와 마주보고 있는 우성2차아파트 라인에는 전자제품할인매장, 은행, 커피전문점, 패스트푸드 등 중대형 매장으로 이루어져 있다. 그런 이유에서 임대료시세는 맞은편 은마아파트 인근에 비해 훨씬 높게 형성되어 있다.
과거 ‘대신증권’이 입점되어 있던 사거리 동북단 코너(대치동 988-14)에는 ‘SM대치타워‘가 08년 10월 준공을 목표로 공사중에 있다. 횡단보도 맞은편에 위치한 ‘하늘도시’(대치동 941-18)역시 코너자리를 점하고 있어 높은 분양률을 기록하고 있다. 임대수요가 풍부하고 반면에 공실이 적은 상권이기에 활성화가 예상되고 있다.
대치사거리 방향의 상권 북단 양 대로변은 치킨호프, 피자배달전문점, 안경점 등이 있고 임대료가 저렴한 것이 장점. 상권 서쪽에 위치한 ‘한티역’ 방향의 대로변상권은 은마아파트와 인접한 상권에 비해 고급업종이 증가세에 있다. 또한 던킨도너츠, 버거킹, 크리스피크림, 파리바게뜨, 구스띠모 등 식음료 프랜차이즈매장이 몰려 있으며 안경점, 약국, 병원 등이 1층에 자리잡고 있다. 역세상권은 아니지만 배후수요로 인해 꾸준한 소비가 이뤄지고 있음을 알 수 있는 부분이다.
안정적 배후수요로 점포 공실 적은 상권
은마치안센터 맞은편 1층 상권에는 10여개의 점포가 있다. 음식점을 비롯해 편의점, 은행, 서점, 이동통신, 약국 등이 입점되어 있으며 권리금은 상권 내에서 비교적 낮게 형성되어 있다. 아파트 주출입동선이나 주요 집객시설이 위치해 있지는 않지만 유동인구는 일정수준 이상 발생되고 있다.
결국 아파트 밀집지역 내 근린상권, 소득수준이 높은 배후세대, 왕복 8차선 대로변 노출가시성, 학원 밀집지역이라는 다양성이 역세권은 아니지만 은마아파트사거리 상권을 꾸준히 성장시켜온 요인일 것이다.
그동안 불투명하게 보였던 재건축사업은 안전진단절차 간소화와 더불어 소형평형 의무비율 탄력적용과 조합원 지위양도의 부분허용으로 인해 추진시점이 앞당겨졌다는 평가. 하지만 개발이익환수제, 용적률/층고제한 등 실효적인 재건축규제조항들이 남아 있어 아직은 추이를 좀 더 지켜봐야 한다. 대치역사거리에 위치한 은마종합상가 지하점포의 3.3제곱미터당 매매가는 9천만원대를 호가하고 있다. 
