지하철 9호선 개통 등으로 주요 상권 부상 강남 · 논현 이어 제3 소비상권… 직장인 타깃 아이템 유리
강남역은 서울의 대표적인 소비상권이다. 80년대 초 지금의 강남역 사거리에 지하철 2호선이 개통되고, 서울의 주변 위성도시들이 조성, 개발되기 시작하면서 강남대로는 출퇴근 차량과 버스들이 몰릴 수밖에 없었다. 이에 강남역은 자연스럽게 수도권에서 서울로 진입하는 관문의 역할을 하기에 이르렀고, 현재까지 견고한 소비상권을 이루면서 꾸준히 성장해 오고 있다.
그러나 구 제일생명사거리로 불렸던 교보타워사거리는 이 양쪽에 끼어 뚜렷한 주목을 받지 못했다. 그 동안 강남과 논현, 이 두 곳의 상권으로만 압축되어 설명되어져 왔기 때문이다.
물론 교보타워사거리 상권은 약 7000명의 유동인가가 넘나드는 교보타워가 들어서면서 강남역의 새 편입상권으로 설명되기도 했지만 대로변 상권의 범위가 점프밀라노 부근으로 한정되어 있었고, 일대 상권보다 특색이 없었던 것이 사실이었다.
이 교보타워사거리의 상권이 술렁이고 있다. 2009년 지하철 9호선 개통과 2010년 신분당선 환승역이 뚫릴 예정이라는 호재가 겹쳤기 때문이다. 지하철 9호선 개통은 곧 강서에서 강남으로의 접근성이 양호해졌다는 의미이다. 이는 강서지역 수요층의 대거 유입을 손쉽게 예상해 볼 수 있다. 신분당선 환승역에 대한 기대감도 높다. 서북부 지역과 수도권 남부로 가는 경유지로서 동서남북을 잇는 교통의 핵으로 등장할 전망이다.
소규모 점포수 대폭 늘어날 것 교보타워사거리 상권은 논현역과 강남역의 끝자락 상권을 포함하고 있어 규모가 그리 크지 않다. 입점한 건물들도 주로 강남권 오피스 수요층을 위한 음식점과 주점 등이 자리하고 있을 뿐이다. 시세면에서도 강남역의 풍부한 유동인구에 못 미치고 있는 수준이다. 1층 건물의 건평 66~99㎡의 보증금을 기준으로 했을 때 5000만원∼1억원, 월세 300∼500만원, 권리금 4천만원∼1억원선을 유지하고 있다.
현지 부동산 관계자에 따르면 이는 3년 전 임대 시세와 비교했을 때 다소 오른 것이지만, 향후 지하철 9호선 개통이 가시화되면서 시세의 상승 폭은 강남역 수준에 버금갈 것으로 예상된다고 전했다.
특히 삼성타운의 호재로 강남역 상권이 확대됨에 따라 교보타워 이면 상권도 자연스럽게 동화될 것으로 보여 시세 상승에도 수혜가 예상된다.
반면 차병원 방향으로 리츠칼튼, 노보텔엠베서더 등의 호텔 분포가 높은 지역은 상권력이 비교적 약했지만, 시티극장 방향으로 저평가 되었던 이면 도로도 주목거리로 등장하고 있다. 이곳은 과거 주택가였지만 유동인구가 늘어나면서 유명 브랜드 매장과 음식점 등이 속속 들어서면서 상권이 팽창하고 있다.
실제로 현재 교보타워사거리에는 최근 임대수익이 비교적 낮은 사무실과 학원 등은 감소 추세를 보이는 반면, 소매업을 비롯한 소상공인 점포의 수는 대폭 늘어난 것으로 조사됐다. 관계 전문가는 “2009년 지하철 9호선의 개통시점이 되면 유동인구의 동선에 따라 대로변에 위치한 식당이나 주점 등은 더 작은 평수로도 수익을 많이 낼 수 있는 매장이나 페스트푸드 등으로 바뀔 것”이라고 전망했다. 교보타워 뒤쪽상권의 업종분포도 좀 더 다양하게 변화할 것으로 판단했다. 때문에 강남역에서 교보타워사거리 이면에 형성되어 있는 시세는 앞으로 더 오를 수 있는 여력이 충분하는 전망이다
노후건물 등 입주시 조심해야 교보타워사거리는 강남역과 논현역 주변으로 원룸이 많이 포진하고 있는 특색이 있다. 어느 지역이건 동선이 형성되고 유동인구가 많이 늘어나게 되면 대로변은 각종 매장이 형성되는데 이 지역도 마찬가지라고 할 수 있다.
오피스텔과 원룸이 많다는 지역적 특징을 봤을 때 이는 심야상권이 형성되기 좋은 곳이라는 추측이 가능하다. 때문에 격식을 갖춘 점포 보다는 편하게 즐길 수 있는 아이템과 점포가 많이 분포될 것으로 전망된다. 물론 상권에 따라 다르지만 지하철과 같은 큰 공사가 가시화되고 있는 곳은 개통되는 상권이 정착하기까지, 즉 영업이 활성화되기까지 약 6개월 정도의 기간이 소요된다.
여기서 중요한 점은 건축을 하는 입장에서도 이 공식은 그대로 받아들여진다는 것이다. 즉 지하철 공사가 완료되는 시점에 맞춰, 혹은 개통된 직후에 건물을 부수고 다시 짖는 사례가 빈번하게 된다. 이렇게 되면 점포창업자에게는 매우 위험한 요소로 작용하게 되는데 권리금을 못 받고 명도 당할 수 있기 때문이다. 그렇기에 노후되어 있는 건물이나 증축 가능해 보이는 건물 등은 이런 점을 꼼꼼히 따져보아야 한다. 다시 말해 상권이 성장하고 정착하기까지는 충분한 기간이 필요하다는 것을 간과해서는 안 된다는 것이다.
먹자골목, 직장인 타깃 아이템 유리 강남역 주변 먹자골목은 시티극장 뒤편과 지오다노 이면골목, 이 두 곳으로 설명될 수 있다. 강남역 6번 출구부터 시작되는 지오다노 이면은 음식점과 주점 위주의 먹자골목이다. 시티극장 뒤편은 점포의 수나 규모면에서 6번 출구 이면과 비교가 되는 측면이 있지만, 전반적인 소비계층이나 선호품목에 있어서는 큰 차이를 보이지는 않는다.
점포시세는 대략 1층 20평 매장을 기준으로 권리금 2억5천∼5억원, 보증금 1억∼2억5천만원, 임대료 250∼700만원 정도로 권리금은 다소 높고 임대료는 적정수준으로 형성되어 있었다. 이 곳 먹자골목은 저녁시간대부터 밤늦은 시간까지 먹고, 마시며 흥청거리는 사람들로 장사진을 이룬다. 때문에 이곳에서의 창업을 희망할 경우는 직장인을 타깃으로 한 고급바, 한식, 일식, 커피 전문점 등의 업종이 유리하다고 볼 수 있다.
2009년 완공되는 지하철 9호선의 개통은 교보타워사거리 상권이 강남역에 단순히 편입된 상권이라는 평가에서 벗어남을 의미한다. 때문에 교보타워사거리역은 향후 강서지역의 왕성한 소비층을 실어 나르는 역할을 수행하면서 자체 상권으로서의 위상을 구축할 것으로 예상된다.
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