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부동산 전문가들이 공통적으로 뽑은 지하철 9호선 1단계 구간 투자 유망 지역
‘개화에서 신논현까지 125개 역 25.5Km를 전부 파헤쳤다’
 지하철 9호선이 주목받는 이유는 무엇보다도, 서울 부동산시장의 핵심 지역을 관통하기 때문이다. 멀게는 김포공항에서부터 목동, 여의도 그리고 우리나라 부동산시장의 선행지표로 불리는 강남, 서초, 송파를 지나기 때문이다.
한강을 따라 서울을 서에서 동으로 가로지른다는 것도 다른 지하철이 갖지 못하는 강점 중 하나다.
이로써 ‘환승 없이 강남 진입’이라는 강서지역의 오랜 숙원이 풀리게 되었고,
대한민국의 금융 중심지 여의도의 베드타운 역할도 이제야 제대로 할 수 있을 것으로 보인다
지하철만 뚫린다고 이 지역이 모두 좋은 주거환경이 되는 것은 아니다.
때를 같이 해서 방화, 흑석, 노량진 뉴타운 재개발사업이 진행 중이며,
‘마곡지구’(마곡동과 가양동 일대 330만㎡)에 IT BT NT 등의 첨단 R&D 단지와 각종 호텔 및 문화시설이 들어서고, 여의도에는 국제금융센터를 비롯해 초고층 빌딩이 세워지며,
반포지역에는 대단위 아파트가 재조성되고 있다. 조금만 관심 있게 보면, 이 모든 게 투자 메리트로 여겨질 수 있는 호재들이다. 서울이 9호선을 따라 변한다는 말이 나오는 것도 괜한 소리가 아닌 것이다.
반드시 짚고 넘어가야 할 두 가지
9호선이 정말 황금 라인인지 확인하기 위해서는 몇 가지 핵심사항들을 짚고 넘어갈 필요가 있다.
먼저, 서울의 지하철이 이미 8호선까지 완성돼 있는데, 여전히 역세권 프리미엄이 있는가 하는 부분이다.
그동안 개통된 지하철역 주변은 예외 없이 부동산 가격이 많이 올랐다.
착공 이후 개통 때까지 꾸준히 상승하고, 개통 직후에 급상승하는 패턴을 보여왔다.
개통 직전까지 변동 상황을 예를 들어보면 국토해양부가 매달 발표하는 실거래가 기준으로 마곡동 신안아파트의 경우 60㎡ 아파트의 가격이 2006년 1월 1억6천900만 원(5층 기준)에서 2008년 5월 3억1천300만 원으로 약1억4천400만 원이나 상승했다. 반면, 개통 직후의 변동 상황을 예를 들어보면, 죽전역 인근 현대홈타운4차 3단지 전용면적 85㎡ 물건의 매매가는 2007년 10월 4억5천만 원에 거래되던 것이 개통 직후인 2007년 12월 5억5천만 원에 거래되었다. 아직까지는 역세권 프리미엄이 유효한 셈이다.
두 번째는 부동산시장이 워낙 죽어 있어서, 지하철 개통이 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있는가 하는 부분이다. 이 부분은 전문가들 사이에서도 의견이 분분하다.
가장 긍정적인 분석을 내놓은 박합수 국민은행 부동산센터장은 “9호선 수혜를 가장 많이 받는 지역은 20% 가까이 상승할 수 있을 것”이라고 이야기한 반면, 가장 부정적인 견해를 밝힌 스피드뱅크 김광석 실장은 “아주 조금 상승하거나 떨어질 수도 있다”는 의견을 내놓았다.
하지만 대부분의 전문가들은 “부동산시장에 활력을 넣을 것이 분명하다”고 말했고, “부동산 경기가 풀리면 9호선 라인을 중심으로 부동산시장이 활성화될 것”이라고 전망했다. 의견은 분분하지만, 모든 전문가들이 공통적으로 하는 말은 “지하철 9호선은 투자 메리트가 많은 지역”이라는 것이었다.
지하철 9호선 분석 총력전
9호선이 매력적인 투자처라는 것은 전문가든 비전문가든 공통적으로 인정하는 부분이다.
그렇다면 그 다음 문제는 ‘9호선 어느 곳에 어떻게 투자해야 하는가?’이다.
대략적인 분위기만 가지고는 좋은 물건을 찾아낼 수가 없다. 부동산도, 가는 곳마다 의견이 달라 결정이 쉽지 않다. 이럴 때는 몇 가지 방법을 동시에 적용해야 한다. 그 몇 가지 방법이란 부동산 전문가의 의견을 듣는 것, 스스로 공부해서 정보를 자기 것으로 만드는 것, 직접 찾아가는 것, 현지의 부동산 중개업자를 만나는 것 등이다. 여성조선에서는 직접 발로 뛰며 이 네 가지를 모두 실천에 옮겼다.
‘지하철 9호선 1단계 구간 최고의 수혜지역은 어디인가?’
부동산 전문가 4인이 지목한 곳은 바로 이곳!‘여의도 없이 어찌 9호선을 이야기하는가!’
선정이유
단언컨대, 9호선의 최대 수혜지는 여의도다. 지리적으로 서울의 중심에 있을 뿐만 아니라 금융시설이 집중돼 있고, 고소득층이 주거하는 곳임에도 그동안 강남에 비해 평가를 덜 받아왔다.
가장 큰 원인은 원활하지 못한 대중교통 때문이었다. 9호선이 개통되면, ‘상업의 중심’ 강남과 ‘교통의 중심’ 공항, 두 중심축의 연결이 극대화된다. 신속하게 이동할 수 있는 교통 인프라 구축은 여의도가 국제금융업무지구로 위상을 정립하는 데 큰 도움이 될 것이다.
이밖에도 9호선과 연계해 시너지 효과를 낼 수 있는 호재들이 많다. 수년 안에 서울국제금융센터(55층, 중소기업전시장 자리, 2013년 완공), 복합건물 파크원(72층, 옛 통일교 주차장 자리, 2011년 완공), 에스트레뉴(36층, SK주유소 부지, 완공 시기 미정) 등의 초고층 빌딩들이 들어서고, 오세훈 서울시장이 추진 중인 한강르네상스와 ‘서남권 프로젝트’의 수혜도 받게 될 것이다. 국회의사당 지하를 지나는 국회의사당역이 생기는 것도 굉장히 상징적이다. 드디어 여의도에서 ‘도’자를 뗄 수 있는 순간이 온 것이다.
여의도 주민들의 삶의 향상도 생각할 수 있다. 새로 지어지는 파크원 같은 복합건물에는 백화점에서 멀티플렉스까지 원스톱으로 쇼핑을 즐길 수 있고, 나들이 쇼핑을 원하는 사람들도 그동안 이용하던 명동을 떠나 강남으로 향할 수 있다.
얼마나 상승할까?
9호선이 황금 라인이라 불리는 이유는 강변으로 뻗어가는 최단거리 지하철이기 때문이다. 기존 지하철 노선을 가로지르기 때문에 환승객도 많고 이용객도 많다. 만일 지금 경기가 좋다면 ‘개통호재’만으로도 20~30% 가격 상승을 기대할 수 있겠지만, 지금은 그보다 10% 정도 낮은 수치를 기대하는 게 적당해 보인다.
얼어붙은 부동산 거래 활성화에 숨통을 틔워주는 역할은 분명히 할 것으로 보인다.
반대 의견
여의도에 가격 상승 요인이 많은 것은 인정한다. 하지만 투자할 곳이 없다. 여의도의 아파트 가격은 이미 고가다. 요즘에는 실수요자를 제외하고는 고가 아파트 거래가 되지 않는다. 투자 수요가 없이는 가격이 오르기 힘들다. 대신 현금성이 높은 저가 아파트는 거래가 되는 편인데, 여의도에는 그런 아파트가 거의 없다.
‘강서구 일대와 마곡지구를 기억하라’
선정 이유
9호선은 분명 부동산 투자 메리트가 있는 지하철이지만, 큰 기대는 걸지 않고 있다.
9호선 주변은 이미 오래전부터 부동산 가격이 많이 올랐고, 우리나라 부동산도 이제는 호재에 따른 기대감만으로는 가격 상승을 동반하기 힘든 시장이 되었다.
강남으로 연결되는 교통로가 생기면, 강남까지 이동하는 시간과 비례해 가격이 오르곤 했던 것은 모두 지난 이야기다. 그나마, 5월 개통을 앞두고 부동산 투자처로 적당한 곳을 찾으라면 마곡지구와 강서지역을 꼽겠다. 그동안 강남 접근성이 떨어져서 상대적으로 저평가받았던 부분을 보상받을 수 있고,
경인운하 건설 수혜까지 입는 지역이기 때문이다. 특히 마곡지역 가운데서도
인천국제공항철도와 지하철 9호선의 환승 역세권 일대 부지는 2015년까지 국제업무단지와 R&D센터, 고급주거단지 등이 들어설 예정이라 매력적이다. 이 지역은 지하철이 개통되면 그동안 많이 올라 있는 서울 다른 지역과 비슷한 수준으로 부동산 가격이 형성될 것으로 보인다.
여타 서울 지역은 하향평준화를 달리고 있는 반면, 이곳은 상향평준화 현상을 따라갈 것이다.
얼마나 상승할까?
아주 특별한 경우가 아니고는, 아주 미미한 수준으로 오를 것이다. 오히려 지하철 개통 시기를 즈음해서 가격이 떨어질 수도 있다. “실제 이용해보니 9호선이 생각만큼 이동에 도움이 되지 않는다”고 소문이 나기 시작하면 역효과를 부를 수 있는 것이다. 지금까지 실제로 그런 현상을 보인 곳이 많았다. 서울은 이제 교통여건이 거의 조밀해졌다고 봐야 한다. 주거환경이란 것도 요즘에는 아파트단지별로 이뤄져 지역별 차이가 크지 않다. 강북과 비교해 교통편의성이나 주거환경에서 큰 메리트가 없다면, 가격 상승을 동반하기 힘들 것으로 보인다.
반대 의견
강서 마곡지역에 투자하라는 이야기는 이미 4년 전에 유행했던 구문이다. 당시에도 투자를 위해 현지에 가면, 이미 가격이 오를 만큼 올라 있어서 투자할 곳이 많지 않았다. 이제 그곳에 투자하려면, 정말 장기 투자로 들어가야 할 것이다. 또 마곡지역이 정부 의지대로 아시아 경제중심도시를 위한 전략 거점지역의 역할을 제대로 할지 아직 모르는 일이다.
‘반포와 교보타워 사거리를 주목하고 있다’
선정 이유
재건축이 가능한 반포의 강변 쪽 아파트 밀집지역과 9호선 1구역 개통 종착역인 교보타워 사거리를 꼽고 싶다. 반포지역의 오래된 아파트들은 언제든 재건축이 가능한 것들이 많다. 구반포의 주공1단지, 삼호가든 인근의 삼호아파트, 미도아파트가 대표적이다. 이미 재건축이 완료돼 새로운 아파트가 들어선 래미안 반포와 반포 자이가 입주를 진행 중이거나 시작 단계에 들어갔다는 것도 인근 아파트의 가격 상승에 좋은 여건을 만들어주고 있다. 이 지역의 주거환경은 강남, 서초, 송파를 통틀어도 최고라고 할 수 있다. 주거지 인근에 대형병원, 백화점, 명문 초·중·고등학교가 자리하고 있다. 그동안 지하철과 시내버스 노선 등 대중교통이 불편해서 저평가받은 부분이 있었지만, 이번 9호선 개통으로 교통문제가 일거에 해소될 수 있다. 지금 같은 부동산 가격 하락기에 틈새에 숨어있는 보석을 찾는다면, 나중에 크게 웃을 일이 생길 수 있다.
교보타워 사거리는 상업지구로 급부상할 가능성이 높다. 그동안 이곳은 지하철역이 없다는 이유로 한 블록 아래에 있는 강남역 주변에 비해 상대적으로 상권이 약했지만, 이번 9호선 개통으로 큰 활력소를 얻게 될 전망이다. 실제로 요즘 그곳에 가보면, 교보타워 주변으로 새로운 빌딩들이 들어서고 있고, 찾아오는 사람들의 수준이 높아졌으며, 예전의 ‘시장 분위기’도 많이 사라지고 있다. 강남은 상용지구도 재개발이 잘 되는 편이다. 논현역 방향으로 새 빌딩들이 많이 들어설 가능성이 높다. 몇 년 후에는 강남을 대표하는 상업지구가 될 가능성도 있는 곳이다.
얼마나 상승할까?
이번 9호선 개통에 너무 큰 기대를 거는 것은 삼가야 한다. 9호선 자체의 메리트는 충분하지만, 워낙 부동산시장이 가라앉아 있기 때문이다. 지금으로선 부동산시장을 어느 정도 활성화시키는 수준에 만족해야 한다. 상가를 비롯한 상업지역 가격 상승은 경기와 때를 같이하기 때문에 9호선 개통 호재로 가격 상승을 기대하려면 조금 더 기다려야 할 것이다. 주거지역은 지금부터 개통 무렵까지 5% 내외의 가격 상승이 이루어질 것으로 예상한다.
반대 의견
반포를 비롯한 기타 강남 지역은 9호선이 없어도 가격 상승 요인이 많기 때문에 특별히 9호선 때문에 가격이 오를 것이라고 이야기할 필요는 없다고 생각한다. 보통 부동산 가격 상승에서 교통요인이 차지하는 비중이 10%라고 보는데, 이미 이보다 더 오른 상황이라면 투자 메리트가 있다고 말하기 힘들다.
‘동작구 노량진동과 흑석동이 변하고 있다’
선정 이유
노량진동은 노량진 뉴타운과 함께 지하철 9호선 개통이 겹호재로 작용하고 있다. 2005년 4월 뉴타운지구로 승인이 난 노량진은 그해 12월 도특법(도시재정비 촉진을 위한 특별법)이 제정되면서 2005년 이후 높은 가격 상승률을 보였다. 하지만, 이번 경제 한파로 가격 상승이 많이 꺾인 상황이니, 지금이 기회일 수 있다. 노량진 뉴타운은 기존 1만2천160가구를 철거하고 아파트 6천800가구와 단독주택 5천700가구 등 총 1만2천500가구가 새로 건립될 예정이다. 재개발을 하면서 가구 수가 크게 늘어나지 않는다는 것은 그만큼 주거환경이 쾌적하다는 뜻이다. 이밖에 노량진동은 지하철 9호선뿐만 아니라 2017년에 경전철 서부선이 개통되면 트리플 역세권으로서의 혜택도 누릴 수 있다. 그리고 지하 2층~지상 17층 규모로 건설되는 노량진 민자역사도 이 지역을 다시 보게 하는 이유다. 유동인구가 크게 증가할 것은 당연하다.
흑석동 중에서도 한강과 접해 있는 지역은 서울의 중심이라는 지리적 강점에도 불구하고 대중교통이 불편하고, 주변 환경이 열악해서 제대로 된 평가를 받지 못했다. 하지만 이번 지하철 9호선 개통과 흑석 뉴타운 개발로 제 가치를 인정받기 시작할 것으로 보인다. 용산과 제일 가까운 동네라는 것도 후광효과를 기대할 수 있는 대목이다. 흑석동은 강 건너에 비해 상대적으로 고지대에 위치해 웬만하면 한강 조망권을 확보할 수 있어서 이것 역시 강점으로 부각될 수 있다. 한강과 접해 있는 흑석 1, 2구역에는 35층짜리 주상복합이 들어설 예정이고, 중앙대를 중심으로 주변지역에 신축아파트가 차례로 들어설 전망이다.
얼마나 상승할까?
지금처럼 가격이 얼어붙었을 때 좋은 매물을 잡는다면, 짧은 기간 내에 20% 이상 수익을 얻을 수 있는 곳이 노량진과 흑석동이다. 특히 이 지역 부동산은 다른 지역보다 가격 상승률이 높은 편이어서, 투자 메리트도 크다. 또, 이 지역 주거환경은 앞으로 좋아지면 좋아졌지 나빠질 이유가 없는 곳이어서 한 번 투자해놓으면 후회할 일이 생길 가능성은 거의 없다.
반대 의견
흑석동과 노량진은 뉴타운 개발이 진행되면서 가격이 올라가기 때문에 9호선 개통에 맞춰 투자해야 할 곳이라기보다는 뉴타운 개발 이후까지 봐야 하는 중장기 투자에 적합한 지역이다. 9호선이 영등포와 흑석동을 지나지만, 뉴타운까지 끌어들여 호재라고 보는 것은 너무 좁은 견해다. 많은 사람들이 같은 생각을 하는 곳에 투자해서는 성공을 일궈내기 어렵다. | 
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