테헤란로는 서울 중구 시청일대와 함께 가장 많은 업무용빌딩이 들어서 있는 강남의 메인도로이다. 90년대 중반부터 본격적으로 조성되기 시작한 테헤란로에는 강남역에서 삼성역까지 지하철 4개노선이 관통하는 거리에 고층빌딩이 밀집한 가운데 기업사옥, 벤처기업, 금융기관 등이 대로변에 위치하고 호텔, 관공서, 주상복합건물이 배후에 들어서면서 역삼역, 선릉역, 삼성역 등 지하철역을 중심으로 대규모 업무단지와 함께 직장인들의 식사수요를 충족시킬 수 있는 먹자/유흥 중심의 오피스상권이 자연스럽게 형성되었다.
그 중 강남역과 선릉역 사이에 위치한 역삼역상권은 ‘스타타워’와 ‘LG강남타워’를 역세권 중심부에 두고 있는 테헤란로의 요지중 하나이다. 지하철역을 중심으로 대로변은 업무용빌딩이 들어서 있으며 이면거리에 먹자상권이 네 개의 각 블록에 위치한다. 그 중 특히 4번출구방향 이면에 있는 ‘진미길’과 7, 8번출구방향에 위치한 ‘LG아트센터’ 이면골목이 역삼역 상권의 핵심이라 할 수 있다.
역삼역상권을 기준으로 서쪽에 2호선 강남역, 동쪽에 선릉역이 위치한 가운데 북쪽으로 차병원사거리(9호선개통예정)와 논현동, 남쪽은 구역삼세무서, 양재전화국으로 이어진다.
주 수요계층은 두말할 나위 없이 직장인들이다. 주변에 주거단지나 판매/집객시설이 없고 오로지 고층빌딩과 업무시설이 자리하고 있어 소비층이 한정되는 것은 당연하다 할 수 있다.
교통여건은 테헤란로 대로변과 논현로가 교차하는 지점이며 지하철 2호선 서초-삼성역 구간의 중심부에 위치해 있어 대중교통이나 자가용으로 진입할 시 출퇴근시간대 교통지옥의 현실을 그대로 반영하고 있으며 유동인구 역시 출퇴근시간을 중심으로 지하철역부근과 대로변을 중심으로 높게 발생된다. 또한 오피스상권의 가장 큰 특징인 평일과 주말의 매출폭이 크다는 사실이 가장 두드러지게 나타나는 곳 중 하나가 바로 역삼역상권이다.
역삼역상권의 주축을 이루는 업종은 역시 음식점과 식음료/외식업종이다. 대로변은 대형건물 1층에 커피전문점, 패스트푸드, 편의점등이 들어서 있으며 이면거리 안쪽에 먹자골목이 형성되어 있다.
가장 먼저 역삼역 4번출구 앞에 있는 ‘신한은행’ 이면의 ‘진미길’은 역삼역에서 가장 많은 음식점이 밀집해 있는 곳이다. 역삼벤처텔을 중심으로 신한은행방향(남쪽)과 'KFC'매장방향(동쪽)으로 폭이 넓은 이면도로가 형성되어 있으며 ‘할리스커피’, ‘호아빈(베트남쌀국수)’, ‘김가네’ 등 프랜차이즈점과 화로, 두부음식, 칼국수, 참치전문점 등 직장인들을 대상으로 한 음식점이 넓게 퍼져 있다.
또한 'GS25'편의점에서 특허청뒷길로 이어지는 좁은 내리막길에도 점심메뉴와 저녁식사/주류를 혼합한 전형적인 오피스상권의 먹자골목 형태를 띄고 있다. 갈비, 회, 찜, 굴밥 등 품목도 다양한 편이다.
LG강남타워를 둘러싸고 있는 역삼역 북동편의 먹자상권에도 매장수가 많은 편이다. ‘커피빈’매장에서 ‘원조마포소금구이’매장까지 10개 정도의 매장에는 불닭, 떡쌈, 찹쌀순대 등 20~30대 직장인들이 즐겨 찾는 업종이 자리잡고 있으며 LG아트센터 맞은편 라인도 분식, 일식전문점 등이 입점해 있다. ‘진미길’과 비교해서 전반적으로 매장규모가 협소한 것이 특징이며 시세 역시 다소 낮게 형성되어 있다.
‘스타타워’로 대표되는 역삼역 남서편 (2,3번출구)은 건너쪽 특허청라인과 함께 금융기관, 일반기업체, 투자회사 등이 밀집해 역삼역에서도 가장 유동인구가 많이 만들어지는 곳이다.
자연히 점심시간대의 식사수요가 엄청난 수준이며 ‘창조길’과 ‘갯벌길’ 등 스타타워 남서편이나 테헤란로 건너편의 ‘진미길’ 등으로 흩어지는 경향이 있다. 3번출구에서 강남역으로 내려가는 방향의 대로변에는 ‘스타벅스’, ‘크라제버거’, ‘버거킹’ 등 굴지의 대한민국 1군외식프랜차이즈가 나란히 자리잡고 있으며 개인점주가 운영할 수 있는 수준의 임대료가 아니기 때문에 본사에서 직영형태로 운영하여 수익을 내고 있다.
역삼역 남서쪽의 먹자골목 역시 보편적인 오피스먹자상권의 형태를 띄고 있는 가운데 전통적으로 개인음식점이 강세를 보이던 상황에서 최근에는 프랜차이즈 음식점이 점차 증가하고 있는 상태이다. 특히 일부 강남권에서 유명한 대형음식점의 경우 강남, 서초, 송파일대의 직장인들이 매장을 찾아오는 경향을 보이기도 한다.
이처럼 역삼역상권은 서울시내에서도 가장 오피스상권의 특징을 강하게 보여주는 상권이라 할 수 있다. 대로변이나 요지의 매장의 경우 편의점 등을 제외하고는 대부분 1군외식업체에서 직영점으로 운영하고 있기 때문에 창업주의 시장진출이 어렵지만 먹자상권은 예비창업자의 철저한 준비와 노력이 동반된다면 천혜의 자원이나 다름없는 주변오피스수요를 충분히 유치하며 성공적인 수익을 보장받을 수 있을 것이다.
곳곳에 10평내외의 작은 매장을 얻어서 샌드위치전문점이나 꽃집, 약국 등을 운영하는 것을 보게 되는데 이런 경우 틈새시장을 제대로 공략한 사례로 볼 수 있으며 반대로 주5일근무의 정착으로 토, 일요일 고객은 기대하기 힘들고 많은 고급음식점들이 매출부진으로 문을 닫고 있다는 점은 음식점창업주들에게 시사하는 바가 크다.
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