[이수, 총신대역 상권 설명]
이수역 상권은 태평백화점을 중심으로 한 곳과 남성시장 2 군데로 구분 할 수 있다. 상권내 인구 80%가 아파트 거주군을 형성하고 있으며, 주변에 총신대, 서문여고, 초.중학교, 환승역, 재래시장, 신세대 취향의 상권 등이 복합적으로 결합된 주거중심 상권이다.
이수역 상권이 사람 사는 맛이 날수 있는 요소로는 태평백화점 상권을 공동 이용하는 방배동 지역의 거주민을 추가하는 탄탄한 배후세대와 교통의 요충지로써의 역할이 있기 때문이다. 배후세대로 동작구 인구 40만 여명과 관악인구 일부가 있고 이수역 상권인근에 아파트와 주상복합 20여 단지 9천세대가 자리를 잡고 있다.
교통은 4호선 총신대역, 7호선 환승역, 올림픽대로, 남부순환도로, 강남-북 연결도로, 과천, 안양, 수원까지 뻗어지는 교통이 있어 풍부한 유동인구를 흡수 할 수 있다. 이러한 요소와 함께 총신대, 중, 고등학교가 주변에 있어 오후 3-4시 이후부터 이수역 상권 평균 연령층이 젊어진다.
이수역 유동인구 평일유동인구 1만5천명 주말 유동인구 1만2천여 명으로 상권이 작지는 않다. 이수역 상권은 방배와 관악구청 상권의 소비층 일부를 흡수하고 있는 지역으로 유동인구 중 소비력이 강한 층은 30-40대 주부들로 오전에서 오후까지 왕래가 많은 편으로 오후 3-4시 이후부터 중.고. 대학생과 직장인들, 인근주민들로 서서히 붐비기 시작하고 저녁에는 직장인들의 젊은 층들이 많으며 식사와 주류 손님들이 많아 영업이 활성화 되어 있는 상태이다. 이수역 상권 내에서는 외식업, 서비스업이 발달 되어 있으며 다른 상권보다 경기를 덜타고 있고 지속적인 증가추세인 사당동과 방배동 일대의 배후세대로 인해 상권이 탄탄함을 유지하고 있다.
광주약국에서 태평백화점 앞 대로변까지이며 이수역 상권 중 에서 가장활기 있고 유동인구가 많은 곳이다. 대로변 로드샵은 이수역에서 대형프랜차이즈가 가장 선호하는 지역으로 화장품, 치킨점, 귀금속, 이동통신 등으로 1층 50㎡대의 매장은 보증금 2억 전후, 월세 500~600만원, 권리금 3억~4억선이다. 거래가격은 입지와 평수와 층수 업종과 영업 상태에 따라 거래금액이 달라지는데 15평 규모의 1층 판매업종 같은 경우 임대 거래금액이 매우 높게 되어있다. 유동인수와 고정 손님층이 있어 안정적 영업이 가능하기에 임대거래 금액이 높은 것으로 볼 수 있다. 이 상권의 경우 인근지역의 경쟁력있는 대형 쇼핑시설의 부재로 인한 지역영업기반의 태평백화점의 풍부한 고객흡인력과 함께 배후수요와 교통 접근성 등에 기인해 고가의 권리금이 형성되어 있어 초보창업자가 도전하기 어려운 수준의 시세가 형성되어 있다.
미샤와 신한 은행 사이 골목의 상권의 부흥길은 좁은 도로길로 인해 차량소통이 불가할 정도로 혼잡을 겪다가 도로주변으로 건물들을 잘라내고 도로확장을 하면서 길이 정비가 되고 가로등이 늘어서 있어 몇 년 전에 비해 한층 세련되어졌다. 이러한 도로확장을 통해 임대료 시세등의 변동을 급격하게 한번 겪으면서 대대적인 업종의 변환도 있어났지만, 브랜드의 변화는 다소 있었어도 먹자위주의 대분류적인 변화는 있지 않았던 곳으로 먹자골목에는 분식, 한식, 일식과 퓨전 요리집들이 성행을 하고 있으며 오후부터의 손님을 보면 10대 학생들과 직장인과 젊은 층들이 많고 분식과 아이스크림점은 10대 중.고생들로 붐빈다. 2층은 주로 커피점과 주점과 호프집이 많으며 파출소 부근에 많이 있다.
이 구역에서 잘되는 업종은 편의점, 제과점, 아이스크림, 한식, 일식이 잘되고 있으며 부흥길 사거리에 있는 제과점, 편의점은 장사가 꽤 잘되는 점포이다. 또한 남성시장과 사잇길로 연결되어있어 유동인구가 늘어 가는 추세이며 시세는 1층 50㎡ 점포 기준으로 보증금 1억5천 전후 월세 400만원, 권리금은 2억 전후이며 조금 작은 25㎡의 경우도 보증금 7천~8천, 월세 150~180만원이며, 권리금은 영업 상태에 따라 1억~2억 선을 형성하고 있다.
특히 태평백화점 후면의 신동아, 극동, 우성, 대림 등의 풍부한 아파트 배후세대들이 이용하는 재래시장 상권으로 서민층 가격대의 다양한 업종들과 노점들이 형성되어 지역 내 생활밀착형 생필품 상권을 형성하고 있고, 4호선 이수역에서 우성아파트로 가는 길에 있어 이곳을 통해가는 거주민과 장을 보러오는 소님들로 북새통을 이룬다. 서민위주의 저가제품 중심위주로 생필품, 농산물, 고기류, 의류, 먹거리집 등이 있고 점포 입구는 항상 들락 낙락 거리며 바쁘게 움직이고 있다.
또한 시장 내에 유명브랜드 제과점과 경락, 피부미용점, 화장품 전문점, 저가 의류판매점등이 반찬, 야채, 청과, 생선등 재래시장 품목과 혼재되어 영업중인데 이는 풍부한 배후세대의 역세권 출퇴근 도보 동선이 형성되어있는 반면 상권내 건물들이 모두 낙후된 시설이라 입점 적격의 건물을 찾을 수 없는 관계로 상권내 업종이 혼재되어 있는 상황으로 풀이된다.
이외에도 남북단으로 길게 뻗어 있는 가구거리는 사당 가구거리의 테마상권을 형성하고 있으며, 특히 태평백화점 맞은편 지하철 3번~7번 출구 상권의 변모가 두드러지는 곳으로 지하차도인 장재터널 계획 발표에 따라 움직임이 활발한 구역으로 주상복합 아파트 신축건물이 들어서면서 집합화되어 상권 변화와 지역상권의 확장이 이루어질 상권으로 부상할 전망으로 현재 준공을 앞두고 있거나 일부 주상복합에는 유명 브랜드가 입점을 하여 초기 상권 팽창 변화기를 겪고 있다.
이수역 상권은 비교적 꾸준한 성장을 가지고 있는 상권으로 상권내 점포의 업종변경이 급격하게 이루어지지 않는 꾸준한 상권으로 권리금 및 임대료가 급등락 하지 않고 안정적 시세를 형성하고 있는 편으로 분석된다.
또한 초, 중, 고등학교, 대학, 환승역, 재래시장, 아파트 밀집단지의 입지적 구성으로 10, 20대와 중장년의 수요층이 공존하고 있는 있어 창업을 하는데 다양한 각도로 검토 할 수 있는 곳이기도 하다. 조금만 관심을 가지고 생각의 전환 한다면 모든 계층의 수요를 다 충족시킬 수 있는 상권으로도 해석된다.
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