[신천역 상권]
잠실 재건축아파트 1,2,3단지와 아시아선수촌아파트단지 그리고 삼전동, 잠실본동 등의 단독주택단지를 배후세대로 형성된 신천역상권은 80년대 국가적 행사였던 아시안게임과 올림픽을 기점으로 종합운동장, 롯데백화점, 롯데월드 등이 들어서면서 10대와 20대 중심의 젊은 층이 주로 찾는 송파지역 일대의 대표적인 판매/유흥상권으로 성장해 왔다.
아파트단지의 배후세대와 인근 놀이시설을 찾는 사람들 외에도 은행, 증권사 등의 업무시설이 밀집해 있어 직장인들의 발걸음이 끊이지 않는다는 장점과 잠신중/고, 잠실고, 정신여중/고 등 주변에 학교가 많아 신세대들의 유입이 용이하다는 점으로 인해 신천역상권은 서울지역 동남권의 메인상권이라 불릴 정도의 중심상권으로 발돋움하게 되었다.
신천역일대는 주중이면 젊은이들과 직장인들로 발들여 놓을 틈이 없고, 주말에는 종합운동장과 롯데월드에서 유입되는 사람들이 더해져 폭발적인 유동인구가 형성되고 있다.
대로변(맵지도상 A지역)의 경우 10대와 20대가 유동인구의 70%에 이르고, 이면먹자골목(맵지도상 B지역)은 젊은이들 외에도 직장인들이 식사시간대를 중심으로 비교적 많은 이동이 있는 편이다.
일반적으로 신천역상권은 주변 교통여건에 의해 만들어진 상권으로 분류된다. 지하철 2호선 신천역을 이용해 잠실, 강남방향과의 접근이 용이하고, 인근 잠실역의 경우 성남, 분당, 천호등과 연결이 되어 있다. 또한 강남대로와 올림픽대로 등 서울 전 지역 및 구리, 하남 등 수도권 외곽지역을 커버할 수 있는 버스노선들이 이곳을 경유한다. 그리고 강북과의 주연결로 중 하나인 잠실대교가 인접해 있어 강북권에서의 유입효과도 상당한 편이다.
또한, 지방대생들의 통학버스의 출발지이자 종착지로 많이 활용되고 있어 소비력이 높은 20대 대학생들의 유입이 용이한 편이다.
하지만 앞서 언급한 것처럼 무엇보다 신천역상권의 가치를 높여주는 가장 중요한 요인은 역시 광범위한 배후세대라 할 수 있다. 얼마 전 재건축을 마친 잠실 1,2,3단지, 갤러리아팰리스, 아시아선수촌아파트 등의 수 만 세대와 잠실1~7동, 삼전동, 석촌동의 근거리 내 단독주택 거주인구만도 35만 명이 넘는 것으로 추산되고 있다.
여기에다 잠실본동에 대규모로 자리 잡고 있는 금융기관, 증권사 등 오피스타운의 상주인구를 합하면 신천역상권에서 의식주를 해결하는 고정수요가 어느 정도인지를 짐작할 수 있다. 이와 같은 대단위 주거단지를 확보하고 있으면서도 신천역일대를 제외하고는 인근에 마땅히 상권이 형성될 만한 곳이 없어 그 어느 상권보다도 배후수요의 집객효과가 큰 것이 이곳의 최대장점이라 할 수 있을 것이다.
먼저 신천역상권의 진입부분이라 할 수 있는 곳은 4번 출구앞 올림픽로 대로변을 살펴보면 여타 중심상권에서 볼 수 있는 1군 브랜드들로 이루어진 전형적인 판매상권임을 확인할 수 있다. 특히 다른 중심상권들과는 달리 전반적으로 매장규모가 큰 편이어서 다양한 업종의 브랜드숍이 입점해 있는 상태이다.
해당 상권의 메인부분은 4번 출구 앞 베스킨라벤스에서 아디다스와 맥도날드가 있는 이면 상권골목 입구까지와 이면상권 골목부분이라 할 수 있는데, 이곳은 신천역상권 중 유동인구가 가장 많아 월세시세가 다른 상권에 비해 높게 형성되어 있다. 특히, 한 매장의 경우 매월 1,400만원 정도의 월세를 내는 것으로 조사되어 지역 중개사무소에서도 ‘불가사의 매장’으로 불리고 있다.
실제로 이곳의 점포시세를 파악해본 결과, 1층 15평 규모의 매장을 기준으로 권리금 2억5천만원~4억선, 보증금 9000만원~3억선, 월세 400만원~1400만원선 수준이었다.
4번 출구 쪽은 지하철을 이용하는 외부유입인구가 대부분인데 특히 10대~20대를 위한 업종이 대부분이며 매장수가 많지 않아 상대적으로 업종경쟁력이 강하며, 젊은 세대 소비자들이라 해도 비교적 씀씀이가 넉넉한 사람들이 많아서 굳이 객단가를 낮추어 책정하지 않아도 안정적인 수입을 올릴 수 있는 장소이다. 다만, 창업희망자들에게 항상 주지시키는 부분이지만 유동인구만을 믿고 장사를 시작하는 것은 위험하며 철저한 시장조사가 반드시 선행되어야 한다는 점을 잊어서는 안 될 것이다.
맥도날드매장에서 이면먹자골목으로 이어지는 약 30m되는 짧은 거리는 4번 출구대로변 못지않게 유동인구가 많은 편이다. "Wantons"매장이 위치한 작은 사거리를 중심으로 새내1길과 새내2길은 주로 모텔과 유흥시설이 밀집해 있다.
3번 출구를 나와 50m정도 내려가면 인근주민들이 이용하는 새마을시장이 보인다. 이 곳 새마을시장까지 내려가는 길목에는 로드매장들이 위치하고 있는데 이 매장들의 대게 수년씩 장사를 유지해 오고 있으며 생필품 위주의 판매업종이 주를 이루고 있어 주부들의 발걸음이 잦으며, 의류나 화장품 등의 주부들을 타겟으로 한 매장운영이 이루어지고 있다.
이제 신천역상권의 또 다른 면모를 느끼게 해주는 먹자골목을 살펴보자. 신천먹자골목은 잠실빌딩의 ‘씨채널안경’ 매장에서 시작해 '미락길'과 '올림픽상점길'을 통해 ‘백제고분로’ 아시아선수촌아파트앞까지 길게 형성되어 있다. 먹자골목으로의 유입요소는 양쪽 끝에서 일어나기보다는 역시 4번 출구대로변의 맥도날드와 아디다스 매장에서 시작되는 골목으로 유입되어 들어오는 비율이 훨씬 많다고 봐야 한다. 점심시간대에는 직장인들 위주의 먹자상권에 그치지만 밤이 되면 퇴근길의 직장인들과 통학버스에서 내리는 대학생들, 먹자상권 이면에 거주하는 거주자들이 모여들면서 인산인해를 이루는 모습을 보여주고 있다.
먹자골목의 중심부는 천주교잠실교회부근이며 이면골목 구석구석까지 야간에 성황을 이루는 모습을 볼 수 있는데, 30~40대의 유흥문화보다는 젊은 층의 분위기가 더 강하게 느껴진다. 이는 이 주변상권이 10~20대 위주의 상권성격이 강하면서 동시에 중년직장인들이 주로 방이동먹자골목이나 천호역상권으로 옮겨가는 경향이 강하기 때문인 것으로 풀이된다.
실제로 신천먹자골목 식단가는 대게 저렴하고 양이 넉넉한 품목위주로 운영되는 것이 많은 것도 이러한 젊은 층을 타겟으로 한 전략으로 분석된다.
이 곳의 시세는 대개 1층 25평 매장을 기준으로 권리금 2억~3억5천, 보증금 7000만원~1억4천, 임대료 340만원~600만원 수준으로 서울시내에서 비교적 높은 수준에 형성되어 있음을 알 수 있다. 창업을 준비하는 예비 창업자들은 업종 선택 시 흔한 업종보다는 특정품목을 차별화한 전략이 성공적인 창업의 열쇠임을 잊지 말아야 할 것이다.
이처럼 신천역상권은 송파구를 대표하는 상권이자 서울시내의 주요상권에 어깨를 견줄만한 최고의 상권 중 하나이다. 주변여건의 변화도 빠르게 이루어져 올해 9월부터 제2 롯데월드가 착공에 들어갈 것으로 보인다.
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