권리금 [權利金, foregift]을 사전에서 찾아보면 용익권· 임차권등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전으로 예를 들면 택지나 건물의 임대차에서 임대료나 보증금 외에 별도로 주고받는 금전이라고 설명한다. 권리금이라는 말은 여러 가지 경우에 쓰이며, 그 양도되는 권리와 이익의 종류가 다양하기 때문에 그 법률적 성질도 여러 가지로 다르다.
권리금을 요약하면 기존의 점포 운영자가 새로운 점포 운영자에게 점포를 넘겨주면서 받는 금액이다. 기존의 점포운영자는 권리금을 받는 대가로 새로운 운영자가 점포를 넘겨받을 수 있도록 건물주와의 임대차계약을 도와주고, 기존시설 및 고객들을 다음 운영자에게 승계함을 도와주는 것이다. 권리금은 상인들 간의 묵시적으로 인정하는 금액으로 정해진 가격도 없고 법적으로 보장되는 금액도 아니다.
권리금을 책정 하는데 있어서 가장 적정한 금액을 산정하는데는 많은 부분을 복합적으로 판단하여야 한다. 하지만 그것조차 정확한 답이 라고는 할수는 없을 것이다. 권리금에는 바닥 권리금과 영업 권리금, 시설 권리금, 기타권리금 정도로 구분하여 생각 할 수 있고 권리금에 영향을 미치는 인자로 임대료를 포함 시킬 수 있다.
▶바닥 권리금은 상권과 입지에 대한 상업적가치를 비용으로 환산한 금액으로 장사 잘 될 만한 좋은 입지의 점포를 넘겨주는 대가를 기존의 점포주에게 주는 금액이다. 중심상권, 역세권, 주택가상권 등 상권에 따른 권리금의 시세가 존재하며, 상권마다 점포의 입지에 따라 점포별로 바닥 권리금이 형성되는 것이다. 중심상권의 점포라고 해도 입지에 따라서는 주택가 상권의 점포보다 바닥 권리금이 낮은 경우도 많이 있다. 업종 및 시설을 고스란히 이어 받는 경우가 아닌 이상 대부분의 권리금은 바닥 권리금을 의미하는 것이다. 바닥 권리금은 . 권리금을 구성하는 요소 중 가장 중요하며 금액 적으로도 가장 큰 부분을 차지한다. 또한 점포를 매각할 때 다시 받을 가능성이 높은 금액이다. 바닥 권리금은 상권의 변화에 따라 유동적이므로 몇 년 후의 상권변화를 예측하여 봐야 한다. 상권이 변하는 가장 큰 요인으로는 교통의 변화로 지하철역, 버스정류장, 횡단보도, 차 없는 거리, 도로, 보도 의 신설 등이 있다. 또, 상권주변에 극장이나 쇼핑센타등 대형 집객시설이 들어서는 경우 상권의 변화를 가져오게 된다. 지역관공서의 도시계획을 열람하거나 상권조사를 통하여 어느정도 예측 할 수는 있으나 상권이 변화하는데 오랜 시간이 걸리고 변수가 많기때문에 정확한 예측은 어려운 것이다.
▶영업 권리금이란 이전의 매출상황에 따라 정해지는 금액이다. 같은 입지의 매장이라도 일 매출 100만원점포와 10만원의 매장은 당연히 영업 권리금이 틀리게 산정되어 진다. 물론 매출이 높고 순익이 많이 나는 점포일수록 더 많은 영업 권리금이 형성된다. 하지만 점포의 정확한 매출 산정이 어렵고 주인 바뀌면서 기존의 고객이 오지 않는 경우도 생길 수 있다. 기존 운영자의 운영능력을 본인과 비교해보고 자신이 점포를 인수했을시 과연 기존고객들을 이어받아 영업이 가능할지를 판단해야 한다. 같은 업종으로 매장을 인수하였을 경우는 영업 권리금을 지불하는 것이 타당하나, 타업종으로 전환 하는 것처럼 업종의 관련성이 떨어질 때는 기존 매장의 매출상황은 아무런 상관이 없는 것이 된다. 결국 영업 권리금은 동종업종이라던가 유사한 업종으로 전환할 때 책정하는 것이 바람직하다. 기존의 운영자는 자신의 영업 권리금을 주장하겠으나, 매출이 손익분기점을 다다르지 못하거나 타 업종으로 전환하는 점포주인에게는 해당되지 않는 금액임을 알아야 한다.
▶시설 권리금은 기존 매장의 시설투자에 대해 지급하는 금액이다. 인테리어를 새로 했다거나 추가 구입된 집기, 물건에 대하여 지불하는 금액이다. 동종업종, 예를 들어 같은 주류매장이라면 주방시설부터 의탁자까지 그대로 인수하여 사용 할 수 있어 비용을 들이지 않고 시설을 활용 할 수 있다. 동종업종으로 인수하더라도 사용기간에 따른 시설의 감가상각을 하여 책정하는 것이 바람직하다. 특히 기존의 운영자들은 자신이 투자한 시설의 금액을 모두 권리금으로 환산하여 받으려 하지만 그 시설을 그대로 인수하여 사용할 사람에게만 받을 수 있는 금액이다. 타업종의 경우는 오히려 기존시설을 철거하는 비용이 들어가 되어 빈 점포만도 못한 결과를 낳게 된다. 특히 초보 창업자들은 바닥 권리금이 없는 점포를 찾아 자신이 시설투자를 하는 것이 최선이라고 생각하나, 언젠가 점포를 매매 할 때는 자신이 투자한 시설금액을 권리금으로 받을 수 있는지에 대한 생각을 못하고 있다. 입지가 중심에 못미치는 점포에 많은 시설비용을 투자하여 장사가 안 된다면 점포매각 자체가 안 되어 시설비용을 고스란히 포기하고 매각해야 하는 경우가 발생하는 것을 생각하여야 한다.
▶기타의 권리금으로는 담배판권, 로또판권처럼 특별한 인허가사항을 취득한 경우 그에 대한 권리금을 인정해 주는 것으로 특히 담배판권의 경우 몇 천 만원에 해당하는 고액의 금액을 인정받고 매매되는 경우가 있다. 기타의 권리금은 취급아이템에 따라 필요한 경우만 인정하며 자신이 운영상 불필요한 경우는 인정할 가치가 없는 금액이다.
▶그렇다면, 과연 권리금이 있는 점포가 좋은 점포일까? 아니면 권리금이 없는 점포가 좋은 점포일까? 물론 정답은 생각하기 나름 일 것이다. 동일조건의 점포를 비교한다면 당연히 권리금이 없는 점포가 좋은 점포이겠지만, 권리금이 없는 점포는 임대료가 높다거나 입지가 떨어지는 경우가 많고, 권리금이 있는 점포는 반대의 경우가 많기 때문이다. 예비창업자들 중에는 간혹 무조건 권리금이 없는 점포를 선호하는 경우가 있으나, 그것은 권리금에 대한 정확한 이해가 없어서이다.
장사는 평생 한장소에서만 하는 것이 아니다. 흥하여 확장하여 이전 할 수도 있고 망하여 어쩔 수 없이 팔아야 하는 경우도 있다. 권리금은 점포운영 중간에 사정에 따라 급하게 매도할 경우도 생각하여야 한다. 점포는 돈만 있으면 마음에 드는 점포를 언제든지 얻을 수 있다. 그러나 매도는 하고 싶다고 언제든지 매도를 할 수 있는 것이 아니다.
많은 사람들은 자신이 권리금 4,000만원에 들어가 장사하면서 인테리어를 하고 시설을 보충하는데 6,000만원을 투자하였다면 매장을 팔때는 권리금을 1억 이상을 받으려 한다. 하지만 특별한 경우가 아닌 이상은 권리금 1억으로 부동산에 내놓아도, 1년이 지나도 나타나지 않는 경우가 대부분이다. 자신이 주고 들어간 권리금 이외의 시설투자금액을 모두 받는 것은 불가능한 것을 알아야 한다. 한마디로 욕심에 불과하다는 것이다. 투자한 금액을 전부 돌려 받을 수 있다면 매장마다 권리금이 수억대의 돈이 붙어 있을 것이다. 그래도 권리금이 시간이 지남에도 불구하고 무한정 상승하지 않는 것은 그만큼 손해를 보고 점포를 처분하고 있다는 것이다.
나자신도 손해를 보고 나와야 하는 입장이 될 가능성은 얼마든지 있는 것이다. 손해를 보고 나와야 하는 입장이 되지 않기 위해서는 점포주 입장에서 매장의 권리금을 판단 할 때, 내가 들어간 권리금과 시설비를 받고 처분 할 수 있을지를 생각하여야 한다. 1억의 권리금을 주고 들어간 점포를 2억을 받고 처분 할 수 도 있고, 한 푼도 못 받고 물러나는 경우도 있는 것이다. 권리금 없이 들어간 경우라 해도 내가 시설을 4,000만원 투자하였다면 처분할 때는 정당하게 되돌려받고 싶은 권리금이 되는 것이나, 점포주의 희망이지 받는다는 보장이 되는 금액은 아니다. 만약, 권리금과 시설투자금액을 고스란히 받고 나 올수 있는 점포를 구할수 있다면 영업이 생각만큼 안 된다고 해도 최소한 손해 보지 않는 창업을 할 수 있는 것이다.
흔히들 1년간 영업하여 얻을 수 있는 순익으로 권리금을 책정하는 것을 볼 수 있다, 이는 상가임대차보호법이 적용되기 전 대부분의 임대차계약 기간을 1년으로 계약했기 때문에 최소한 계약기간동안 권리금을 회수해야 한다는 것이다. 하지만 주택가나 입지가 떨어지는 매장의 경우는 얼마든지 적용 될 수 있겠지만 주요상권과 입지가 뛰어난 매장을 1년간의 영업순익으로 구하려 하면 불가능한 경우가 많을 것이다. 1년간 영업순익 정도의 권리금이란 참고사항일 뿐이라는 것을 알아야 한다.
창업을 준비하면서 매장을 구하러 다니다 보면 가장 판단하기 어려운 부분이 권리금이고 어느누구에게도 정확한 답이 없는 것이 권리금이다. 앞서 말한 권리금을 구성하는 부분인 바닥 권리금, 영업 권리금, 시설 권리금, 기타 권리금도 말은 쉽지만 정당성을 판단하기란 쉬운 일이 아니다. 정당한 권리금의 책정을 위해서는 창업자가 발이 부르트도록 다니는 수밖에 없다.
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