최근 서울 명동일대는 서울시의 남산의 생태환경과 역사문화 유산을 복원하고, 시민들의 휴식공간으로 조성하기 위한 ‘남산 르네상스 마스터플랜’을 발표했다. 무분별한 개발이 이루어진 1960∼70년대 설치돼 현재 서울의 교통 흐름을 반영하지 못하면서 남산과 한강 조망을 가로막아 도심의 흉물로 전락한 회현 고가차도와 한강대교 북단 고가차도가 오는 8월부터 철거에 들어가 올해 안에 사라지게 된다.
남대문시장과 지하철 명동역을 연결하는 회현고가는 명동 방향 진·출입 차량과 고가 아래쪽 이용차량을 뒤엉키게 해 경찰관이 항상 배치돼 수신호로 교통정리를 하고 있는 실정이다. 부동산 전문가들은 남산 개발로 인근 수혜단지들 역시 매매가 상승이 있을 것”이라고 전망했다.
명동역 상권은 명실상부한 대한민국을 대표하는 상권으로 새로운 패션·유행의 중심, 유명 브랜드샵의 집합소, 20~30대여성들의 천국으로 불리운다.
지리적으로는 서울시의 정중앙인 중구 명동 일대에 위치하며, 행정구역으로는 서대문구·마포구·종로구·용산구와 접하고 있다.
반경 1Km 이내에 서울시청, 한국은행, 중부경찰서, 명동성당 등 공공시설과 소공동 롯데백화점, 남대문 신세계백화점, 남대문시장, 밀리오레 등 쇼핑관련시설이 밀집되어 있다.
특히 롯데호텔, 조선호텔, 프라자호텔, 세종호텔 등 고급 호텔관련시설 역시 밀집되어 있어 명실상부한 서울의 대표상권이라고 할 수 있다.
#'파스쿠찌~중앙로300m내' 핵심상권
대한민국 최고의 상권도 IMF 외환위기를 피할 순 없었다. 경기불황으로 매출확보가 어려워진 패션업체들이 하나둘씩 빠져나가고 강남역, 신촌, 홍대, 동대문 등의 신흥의류 상권에 트렌드를 주도하는 10대~20대 고객이 빠져나가기 시작하면서 명동상권의 미래에 대한 비관적인 전망들이 끊임없이 제기되었다.
외국인을 겨냥해 명동일대가 관광특구로 지정되고 특히 최근 엔화와 위안화의 강세로 일본·중국인 관광객 유치에 성공하면서 최근에는 서서히 상권이 회복세를 찾아가고 있는 분위기다.
명동상권은 명동역 후면부의 차 없는 거리인 1~3번가를 중심으로 반경 300m 이내에 밀집해 있다. 상권의 남단인 명동역과 북단인 을지로입구역이 경계를 이루고 있다. 동쪽과 서쪽 상권의 경계는 남대문로2가와 명동성당이다.
협소한 상권에 일일 수십만 명의 유동인구가 모여들다 보니 거리는 늘 사람들로 넘쳐나고 점포를 개설한 업체들은 유형의 매출 외에 보이지 않는 브랜드홍보효과 및 고객성향, 만족도 등을 검토하여 향후 출점전략을 세우기 때문에 명동상권을 선호한다.
명동상권의 장점중 하나는 주변에 유동인구를 끌어당기는 여건이 매우 풍부하다는 점이다. 4호선 명동역이 중앙로와 연결되어 있고 2호선 을지로역은 명동의 북쪽 금융가와 오피스 쪽에 위치해 있다.
올 7월에 명동에 오픈예정인 눈스퀘어(구 아바타몰)대로변과 마주보는 곳에는 롯데백화점과 롯데영프라자가 들어서 있고 서쪽으로는 남대문시장과 신세계백화점본점이 인접해 있다. 시청, 충무로는 도보로 이동이 가능하다. 거기에다 금융기관이 밀집되어 있으며, 명동성당과 중국대사관, 화교학교가 위치해 있다.
여기에 최신식 건물로 재건축한 명동우체국도 20층 규모로 웅장한 위상을 보이고 있으며 명동상권은 앞으로 지금보다도 더 다양하고 볼거리가 많은 서울시내의 중심으로서의 확고한 위치를 구축 할 것으로 예상된다.
# 주요 의류·패션브랜드,패스트푸드 집합소
명동상권의 일일 유동인구는 대략 150만명~200만명 이상 수준인 것으로 추정된다. 그 중 65~70% 정도가 10대~20대 여성들이며, 나머지는 직장인들과 외국관광객들인 것으로 분석된다. 이중 유동인구가 가장 많이 몰리는 곳은 역시 밀리오레에서 우리은행 지점까지 이어지는 중앙로이다. 대한민국의 유행을 주도 하는 최신브랜드들이 바로 이 중앙로에 몰려 있다. 이곳 점포들의 권리금 및 임차시세 역시 국내최고수준을 유지하고 있다.
소비 세력의 대다수가 20~30대 여성인 관계로 의류·패션이 일색이다. 대표적인 복합 상권인 강남역과 달리 명동은 특화된 상권에 가깝다. 메인스트리트인 중앙로와 2번가로 불리는 ‘명동2길’, 3번가로 불리는 ‘명례방길’이 국내 주요 의류·패션브랜드가 집결해 있는 명동상권의 핵심으로 보면 된다.
최근 새로운 특징은 환차익으로 급속도로 증가하는 일본·중국인 관광객이 꾸준히 증가추세에 있어 이들을 겨냥한 상점들과 식당, 미용실, 네일아트, 피부관리샵 등이 이면골목 곳곳에 위치해 있다는 것이다.
중앙로에서도 약 264㎡(약 80평)이 넘는 대형매장들이 주를 이루고 있으며, 보증금 30억~35억, 임대료 최소 1억2천~2억이다. 그 외의 매장들 역시 전반적으로 최소 82.5㎡(약 25평)이상의 규모에 복층으로 쓰고 있는 경우가 많지만 대체로 보증금 5억~15억에 임대료 최소 3천~8천 정도인 것으로 나타났다.
리모델링 중인 눈스퀘어(구 아바타몰)에서 명동성당 전까지 이어지는 문화거리 양쪽으로도 대형매장이 적지 않다. 은행, 패스트푸드, 의류매장이 혼재되어 있고 워낙 많은 유동이 오가는 곳이어서 실제 점포거래는 거의 없다고 보면 된다.
명동상권의 또 다른 특징은 이면골목구석구석에 다양한 음식점들이 있다. 이들은 직장인과 외국인 관광객들을 대상으로 영업을 하고 있는데 식사시간 때에는 앉을 자리가 없을 정도로 영업이 잘 되는 매장들이 꽤 많다.
# 여성의류,화장품,쥬얼리,퓨전음식점 강세
타 상권과의 가장 큰 차이점은 지역밀착형 업종들 보다는 브랜드 중심의 의류, 화장품매장이 상권형성의 주류를 이루며, 실제로도 의류관련 점포와 미용관련 점포의 비율이 월등히 높다는 것이다. 대중교통으로의 접근성이 우수하여 인구유입요소가 풍부하다. 대로변보다 이면도로의 상권이 훨씬 우수하다는 것이 타 상권들과 비교할 때 가장 큰 차이점 이라고 할 수 있다.
따라서 명동상권의 유망업종을 뽑자면 여성 의류·화장품 외에 보세의류나 잡화점, 퓨전음식점 정도다. 그리고 일본인·중국인들을 대상으로 할 수 있는 음식점이나 네일아트, 미용실 등도 상당한 매출을 올리고 있다.
명동 상권활성화에 커다란 기여한 ‘스타벅스’커피전문점을 비롯해 외국계 패스트푸드업체들도 임대료 부담이 적은 명동외곽지에 이전하여 자리를 잡고 있으며, 국내패션브랜드들의 다시 명동은 재진입을 함으로써 대한민국의 대표적인 의류·패션·화장품브랜드를 다 볼 수 있는 패션브랜드의 전시장으로 재기에 성공한 것으로 평가받고 있다.
특히 명동상권을 보면 대한민국 화장품시장의 변화를 볼 수 있다는 말이 있다. 이는 기존의 저가 화장품브랜드인 ‘미샤’ ‘더페이스샵’ 외에도 신생브랜드인 GS왓슨스, 코스메틱넷, 아리따움 등이 중앙로에 입점하여 본격적인 브랜드전쟁에 들어갔기 때문이다.
결론적으로 말하면 명동상권은 브랜드샵 위주다. 그것도 매출보다는 브랜드홍보효과와 시장동향파악을 노린 안테나샵 위주의 상권인 것이다. 외부에서 유입되는 유동인구와 목적형 소비가 높은 매출의 요인이 파악된다. 따라서 임차인의 잦은 변동이 많은 명동 상권은 부동산 중개사무실과 상가 관리인들에 의해 추가적인 임대료 상승으로 이어지는 경우가 대부분이라 주의가 요구된다.
명동 상권의 단점을 꼽자면 의류·패션업종의 특성상 경기와 유행, 트렌드에 민감하게 반응한다는 점이다. 의류경기가 상당기간 회복되지 못하고 있는 가운데 30~40대가 선호하는 여성의류 브랜드는 거의 자취를 감추었다. IMF 외환위기 직후에는 명동 중앙로에도 임차인을 구하는 문구가 나타났고 건물의 소유주가 다수 바뀌기도 했다. 이는 성장이 이어지다가도 시장에 위기가 닥치면 언제든지 다시 그런 어려움에 빠질 수도 있다는 것을 의미한다.
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