[장사닷컴] 좋은 점포 고르는 법 3번째

소규모점포를 통하여 창업을 하려는 사람은 먼저업종과 입지선정이 장래성패를 좌우하게 된다는 것을 알고 있을 것이다. 성공적인 사업으로 이끌어내기 위해서는 점포의 입지, 상품 경쟁력, 영업판매활동, 관리능력 등의4가지 요소가 있으나 이중에서 가장 중요한 것이 점포의 입지라고 보면 된다. 즉 위치선정이 사업의 70%이상을 차지한다는 것이다. 그래서 위치를 선정할때 세밀하고 세심한 주의를 기울여야 하는 것이다.

1) 업종이 선정이 되어져야 한다.

예비창업자가 선정한 업종이 후보 지역상권에 적합한지 아니면 구하려는 점포에 어떤 업종이 장사가 잘되는지 조사하여야 하는 것이다. 명동이다 신촌이라고 영업이 다 잘되는 것은 아니며 명암이 갈리고도 한다. 실제 동대문이나 명동에도 영업부진으로 망해나가는 점포가 부지기수이다.

업종에 유리한 입지를 물색해야 하는 것이다. 가구업이라면 가구단지가 많은 아현동이나 사당동을, 전자제품, 의류판매업 등은 전문상가를 노리거나 생활밀착형이라면 주거단지 등을, 음식업이라면 먹자골목 등의 업종에 유리한 입지를 주변에서 찾아야 한다.

2) 자택과 1시간 내의 지역을 정밀 조사한다.

예비창업자들은 장사가 될만한 곳이면 좀 멀어도 점포를 구하려고 하는 경향이 있다. 이는 위험한 발상이다. 창업자가 오래동안 살아온 인근지역 이야말로 그 지역의 특성과 소비수준, 권리금, 임차비용 등을 잘 알 수 있을 뿐만 아니라 잠재적인 고객까지도 확보할 수 있는 유리한 점이 많이 있다. 입지가 속한 상권의 특성은 겉과 속이 다른 경우가 많이 있다.

3) 창업자금에 알맞은 규모의 점포를 물색한다.

가진 돈부터 확인하여 창업자금에 무리가 없는 규모의 점포를 물색해야 한다. 예비창업자는 성공창업을 의식한 나머지 장사가 잘되는 자리라고 무리하게 빚을 내 점포를 얻으려는 경향이 있는데 이러한 행동은 피해야 한다. 명동에 있는 점포들은 자주 바뀐다. 점포 보증금, 권리금, 월세 등이 워낙 높기 때문에 장사가 웬만큼 잘 되도 버티지를 못하는 것이다. 점포를 구하는 것도 중요하지만 최소6개월 정도 점포를 유지해 나갈 수 있는 예비자금을 가지고 있어야 한다. 그렇지 못하면 임대료, 빌린 돈이자 등에 의하여 실패로 끝날 확률이 높다. 투자 가능한 금액 내에서 최선의 점포를 구하는 것이 현명한 방법이다.

4) 직접 발로 뛰어야 좋은 점포를 구한다.

대부분의 예비창업자들은 점포구하기가 너무 어렵다고 호소한다. 점포를 고르는 가장 정확한 것은 자신이 일일이 다니며 비교해보는 것이다. 아무리 작은 점포라도 자신이 직접 가서 주변 상권에서 오가는 통행량을 세어보고 주변 상가들의 시세나 권리금을 알아보는 것이 가장 좋다. 그러나 자신이 모든 지역을 다 뛰어다니며 직접 매물을 보기란 어려운 일이나 실패를 상상해본다면 그 정도의 노력은 빙산의 일각이 될 것이다.
또한 효과적인 입지정보 수집을 위해서는 잘 아는 부동산 중개업자나 생활정보지를 활용할 수 있다. 생활정보지에 실린 부동산 광고를 스크랩 해두고 관심지역을 체크하다 보면 뜻밖에 좋은 점포를 구할 수도 있다. 예비창업자가 일일이 체크해 방문하는 것은 어렵기 때문에 우선 전화로 몇 가지 사항을 체크한 후 가능성 있다고 생각되는 곳을 방문해 확인하는 것이 좋다.

5) 객관적인 시각에서 점포를 바라보라.

후보점포를 최소한 3개점포 이상 물색한 후에 ‘내가 바로 그 점포의 고객’이라는 자세로 점포를 찾으면 상권분석에 효과적이다. 점포는 고객이 즐겨 찾는 지역이어야 한다는 것. 점포를 구할 때 자신이 창업하려는 상권과 비슷한 다른 지역의 상권을 답사하면 뜻밖의 수확을 얻기도 한다. 아직 활성화가 되지 않은 상가의 매장을 분양 받은 사업자의 경우 이미 활성화 된 비슷한 상권에 가보면 잘되는 업종이 금방 눈에 들어올 수 있다.

이렇게 선정된 점포는 앞서 열거한 상권분석 요령에 의하여 조사분석 해보고 전문가에게 상담을 받아보는 것도 좋다. 창업자가 구하고자 하는 점포를 방문했을 때 가장 먼저 해야 할 일은 자신이 하려는 업종의 해당지역 거주민이나 세대수, 유동인구의 성별, 생활수준, 연령층을 조사하는 것. 이어 내가 하고자 하는 사업의 주 대상이 되는 고객층의 비율도 따져봐야 한다. 괜찮다는 판정이 내려지면 총 통행량과 해당 점포의 예상 입점량을 체크하여 추정 손익계산을 하여본다. 이를 기준으로 권리금 등도 조절할 수 있을 것이며 창업의 성공과 실패도 가늠해 볼 수 있을 것이다.