좋은 자리의 기준은 뭘까?
간혹 어떤 부동산 컨설팅에서는 정말 좋은 자리, 최고의 자리라고 입에 침이 마르도록 브리핑을 합니다.
대로변 정류장앞 , 게다가 유동까지 많은 건널목 앞.
그렇습니다. 좋은 자리임에는 틀림이 없죠. 하지만 임대료가 비싸고, 권리금이 비싸면, 과연 좋은 자리일까요?
좋은 입지란 점포 인수비용이 저렴하고 월세도 비교적 저렴한 곳이 정말 좋은 자리라고 할수있다.
결론적으로 비싸고 좋은 입지는 좋은 자리가 절대 아닙니다.
가격도 싸고 좋은 입지에 있어야 하죠.
대부분의 점포 구입자들은 정해진 금액이 있지만, 무시하고 최고의 상권만을 찾아다닙니다.
가령 1억원의 점포 임대 예산을 가지고서 강남역, 선릉역, 종로, 명동, 신촌 등, 서울의 메인 상권을 며칠 동안 답사를 다니면서 둘러보면서 시작하게 됩니다
보이는 것은 고층빌딩, 전철역 주변으로 물밀듯이 밀려다니는 유동인구...
하지만 얼마 지나지 않아 그런 중심상권에서 점포를 찾기란 거의 불가능 하다는 것을 느끼게 된다.
초보창업자는 그래도 미련을 버리지 못해, 그런 상권의 가장자리에서 골목 안에서 점포가격이 싸다는 이유만으로 덜컥 계약을 하게 된다.
“열심히 홍보하면 되겠지.. 배달을 열심히 하면 될꺼야..”하며 스스로 알찬 의지를 불태우게 되죠.
그러나 현실은 냉혹한 것. 처음의 의욕과는 달리 하루하루 매출이 떨어지고 결국에는 신장개업을 써붙였던 그 자리에 폐업정리 라는 가슴 아픈 팻말을 걸게 되는 일이 허다한 겁니다.
욕심에 앞서 상권의 허상을 보고 기본적인 입지 선정이 잘못 되었기 때문입니다
내가 잘 모르는 곳의 상권일수록 좋은 자리와 안 좋은 자리의 안목이 낮을 수 밖에 없는데
처음엔 좋은 상권같지만 막상 운영을 해보면 전혀 다른생각이 생깁니다
몇 달 혹은 몇 년은 지나야 비로서 어느 곳이 좋은자리 인지 알게 되는 것이죠.
처음부터 희망적인 생각만 가지면 왠지 잘될 것 같고 , 좋은 쪽으로만 생각하게 되고 좋은 목과 나쁜 목을 보는 판단력이 흐려질 수 밖에 없습니다
자신의 자본에 맞는 B급상권이나 C급상권을 선택하여, 그 상권에서 최고 중심자리에 점포를 개설하는 것이 훨씬 유리하다는 것을 빨리 깨우쳐야합니다.
B급이나 C급상권에는 커다란 경쟁업체나 직영점이 들어오지 않을 뿐더러, 들어온다 하여도 그 상권의 중심에 이미 내 점포가 자리잡고 있기 때문에 쉽게 들어올 확률도 적어지게 됩니다
그래서 비교적 적은 투자금으로 안정적으로 오랫동안 영업을 할 수 있는 기초 여건이 마련되는 것입니다
입지 선정 후에 또 한가지 잊지 말아야 할 것은, 주변의 경쟁업소들을 이기려고 무리하게 영업을 해서는 안 된다는 것!!!
다른 점포를 이기려고 무리수를 뒀을 경우, 다 같이 공멸한다는 사실을 명심해야 하죠
왜냐고요?
주변 경쟁업소를 다 죽이게 되고 내 점포가 매출이 최고에 달하는 순간, 인근 망한 점포를 헐값에 인수하여, 나 보다 더 크고 능력있는 경쟁업체가 들어와 반대로 내 점포를 망하게 할 수가 있습니다
장사를 오랫동안 잘하는 비결은 이웃 점포들이 망하지 않을 정도로 공생하는 방법을 써야 합니다.
망하지 않으면 점포 매물도 나오기 힘들테니. 더 이상의 경쟁업체가 들어올 수 없는 생각을 해보세요
이웃들과 사이좋게 지내면서 내 손님도 소개해주면서 같이 공생하는 것이 오랫동안 내 사업을 영위할 수 있는 노하우임을 명심하여야 합니다.
“유능한 장사꾼은 절대 이웃 점포를 망하게 하지 않는다”는 사실을 명심하자
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